房地产广告新规惩罚性赔偿不能缺位

“买房就能上XX小学”、“距XX仅30”，从2月1日开始，这些话语不能在售楼广告中使用了。国家工商总局日前发布《房地产广告发布规定》，该规定将于2月1日起施行。其中要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。其中规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

对房地产广告的一系列乱象，多数人应该都深有感触，甚至是受害者。过分美化小区环境、物业管理、周边设施的宣传十分常见，敢于承诺办户口，就读优质学校更是屡见不鲜。可以说，此类虚假广告对倾全家资产甚至还要贷款买房的人伤害非常大。以居住为目的的商品房不像普通商品那样想换就能换，想抛弃就能抛弃，而是作为基本的生存设施被长时间使用。当耗费巨大心血购买的商品房未达到宣传广告中的要求时，奔着广告而买房者的愤怒可想而知。因此，完全有必要对房地产广告加以规范，向虚假广告说不。

但是，杜绝虚假房地产广告不能仅靠规范性文件，更要注重保护受侵害的购房者权利，引入惩罚性赔偿制度。

花里胡哨、虚无缥缈的房地产广告属于虚假广告无疑。根据广告法有关规定，发布虚假广告的，可由工商行政管理部门处于100万元以下罚款。按说，这样的罚款金额并不少，但对财大气粗的房地产商而言不过九牛一毛，特别在大中城市，100万元抵不过房地产商的半套房子。可以说，因虚假广告而增加销量带来的利润远远高于行政处罚的金额，房地产商自然有恃无恐。

而且，有关部门在处罚虚假广告的同时，忽视了对购房者的权利保护，这是很不妥当的。按照消费者权益保护法有关规定，经营者提供商品或服务有欺诈行为的，消费者享有退一赔三的权利。遗憾的是，不管是理论还是实践层面，通常认为该规定并不适用于商品房买卖合同。

按照有关规定，只有存在一房二卖、无证销售、先卖后抵押等特定情形时，购房者方能主张不超过已付房款一倍的赔偿，且以购房合同不能实现为前提。在房地产商十分强势，其对购房者的欺诈侵害非常严重的背景下，该规定显然无法有效保护购房者权利。譬如，当购房者以小区绿化未达到宣传效果，不能就读承诺的学校为由索赔时，其还应就损失金额进行举证，否则该诉求可能得不到支持。问题恰在于此，实践中基本上难以准确地确定此类损失，购房者仅能得到寥寥无几的补偿。

在房地产商成为虚假广告的最大受益者时，购房者沦为了最大受害者。规范房地产广告的根本目的是保护购房者，由此，规制房地产广告乱象，既要敢于惩戒违规者，更要注重保护购房者权利。经营者提供普通商品有欺诈行为的，尚要对消费者承担惩罚性赔偿责任，举轻以明重，房产无疑是比普通商品更重要的财产，无论从维护购房者权利还是从打击欺诈行为，维护诚实守信环境来讲，都应要求欺骗购房者承担更重的赔偿责任。具体而言，应该要求做虚假房地产广告者以已付购房款为基数，结合其过错程度，按比例或倍数对购房者承担责任。这样以来，不怕房地产广告乱象得不到遏制，也不怕购房者权利得不到保护。