全国房地产市场分化 留给楼市的时间不超过5年

国家统计局公布了去年房价的情况，价格上涨的城市有39个，比上月增加了6个。二手房价格方面，环比综合平均涨幅比上月扩大了0.2个百分点。在诸多城市中，深圳市的房价涨幅一直居高不下，去年12月深圳新房同比涨幅高达47.5%，二手房同比涨幅也达到了42.6%，这也就意味着深圳在去年一年的时间内房价涨幅将近5成，远高于其他城市。

看到这有人得出结论了，一线城市由于人口涌入，背后的城市福利大，刚需很大，所以基本不会下跌。而二三线城市则将出现问题。房地产未来将会出现一个按区域分化的走势。但真是这样吗?

其实有这样观点的人不在少数，但这不是分析形势而是解释形势，现在的形势就是如此，关键的问题是未来有没有可延续性。有两个数据我们反复提到，一个是内在价值，租售比北上广深只有2-3%，基本已经没有了产生现金流的能力，换句话说买房投资，已经根本没有价值。你们所说的投资，只有一个途径就是价差，是期待有一个新傻子从你手中把这个房子高价买走。另一个指标叫做房价收入比，是一套房子的价格除以两口之家的年度收入总和，北上广深，基本已经超过了20倍。换句话说即使你贷款，加上银行的利息，你要付出的资金，将透支自己未来近30年不吃不喝的购买力，当一个地方的房子，你贷款都买不起的时候，已经失去了购买力基础。

有人说不对啊!如果都买不起，北上广深的房子为什么还卖的很火啊，房子现在卖的也很快，这是哪不对?

其实看房价，你要看到资本的流动，之所以北上广深的房价涨，不是因为市场变好了，而恰恰是因为市场变差了，大量资金正在从二三线，四五线城市中大举撤离，大概能听到这样的做法，把老家的房子卖了，在北京交个首付。这才是北上广深房价上涨的真实原因，如今房地产已经变成了零和游戏，北上广深的房价上涨，一定以牺牲更多其他城市的房价为代价。其他地方的房子库存将更加严重，甚至这辈子都根本无法消化。

那么这种资本的流动可持续吗?北上广深的房价会一直涨吗?当然不会，如今在特大城市交首付的价格已经超过了150万，这个价格有几个老家的房子能负担的起，况且很多老家的房子，现在已经根本就卖不出去了，往后会越来越艰难。那么当一个家庭，即使卖掉老家的房子，也负担不起首付的时候，特大城市的房价其实第二次失去了购买力基础，换句话说首付交不起，你即使敢贷款，也没人会把钱借给你。而现在特大城市的房价已经进入了这样的临界点。

以北京为例，通州和房山的房价都已经过了4万，一套90平米的房子，全算下来要将近400万，首付三成再加税费就是150万，这个价格即使卖了天津城区的房子，也未必凑的上。准一线城市都如此，更何况那些房价只有四五千的地方。

所以未来两个事情会发生，一个是更多的老家房子要卖，而大家也发现老家的房子越来越难卖。第二件就是北上广深内部分化，便宜的房子逐渐被抛售，资本继续转向高端豪宅。通过换房的形势，卖掉小的、破的、郊区的，在核心地段买新的、大的，而特大城市周边你的小的、破的、郊区的会有一大批房源出售，从而价格开始滞涨甚至下跌。核心区的房价将继续上涨。资本开始进一步退守。

这两个步骤大概也就再持续个1-2年，然后核心区房价首付，彻底脱离郊区价格，也就是说卖了郊区的房子，你也交不起首付了，这时候所谓的刚需将第三次失去购买力，也就是这个时候，房地产市场的资本流动将告一段落，房价将见顶开始回落，再过1年就会出现加速回落。整个房地产的泡沫开始破裂。

所以还是要强调一下，全国市场分化，绝不是什么繁荣理性，而是进入了零和游戏阶段。如今跨地域市场间就是一场你死我活的游戏。北上广深最后也必将难以幸免，留给楼市的时间大概也就不超过5年。