上海房产中介:一次涨百万 不好意思通知买家涨价

2月28日,在上海市浦东新区房地产交易中心,市民在等待办理房产交易手续。连日来,前往上海房地产交易中心咨询、办理二手房交易过户手续的市民明显增多。
“张小姐,您稍等一会儿,我现在正在带客户看房,晚点回到电脑前,我来给您查这套房子。”
2月28日,周日,房产中介小王忙得不可开交。小王所供职的这家中介公司,正是一周前因违规操作而被上海市消保委点名的链家地产。他告诉记者,消保委点名实际上并没对生意带来多大影响,“现在是最旺的时候,我们门店多,买房、卖房还是会找我们”。
老人欲卖房养老,年轻人“买不到房,不卖房”
当天,记者走访中注意到,上海街头巷尾、公交车站、地铁站内,头发花白的老人和衣着时髦的年轻人,都不约而同地谈起了房价。
几个结伴出行的老人,正在讨论趁着高点把房子卖了套现住进养老院。“我的房子就算挂低点,400万元到手,住进养老院,每月6000元算高级房了,能住55年!”一名62岁的老人告诉记者,卖房住养老院,如今对她来说是“最佳选择”,“以后日子过得太舒服了。”
她身边的几个老人都有这样的计划。他们说,3月打算看看行情把房子卖了,“月初去挑一个好一些的养老院,等月底(房子)价格差不多就卖了”。
年轻一些的人,则打算换房。
供职于上海一家国企的小陆因为打算生二胎,想用现在内环内一套两室一厅的住宅置换一套大户型。“原来144平方米以上的房子要加3%的税,现在打对折。是时候可以换大户型了。”小陆告诉记者,自己从2月19日新政出台后开始看房,却至今未能成功“下定”,“每次看中房子了,准备下定金了,对方就提价了。”小陆自己挂在中介处待售的那套两室一厅也只能“待售”,“我要是卖出去了,一会儿价钱涨上来了,我又买不了大户型了。”
记者注意到,上海此轮房价上涨,与“2·19契税新政”的出台不无关系。此前,财政部等三部委为促进市场交易出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。根据该通知,在契税方面,对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房,且面积为90平方米及以下的,减按1%税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税,该政策在一线城市适用。
上海市地税局解释,以往只有被认定为“普通住房”才能享受契税优惠,而新政取消了“普通住房”限制,只要符合面积规定,都可以享受契税优惠。
这一政策出台一个多星期后,有关“房价暴涨”的新闻陆续出现,其中最为引人注目的是一财网于2月21日发布的一则名为《上海352套千万级新房一天被抢光,一线城市房价波动快到按周计》。
2月22日,记者在一家中介机构看到,上海浦东内环内一套162平方米的三居挂牌售价980万元。据中原地产李经理介绍,春节前,这套房子的房东挂880万元未能售出,2月19日新政公布后,房东来电调价100万元。
即便调价100万元,与该小区其他挂牌房产售价相比,李经理认为“还是适中”。当中介当着记者的面致电房东时,对方却回答,“暂时先不卖了”,原因是,这名房东想要置换更大的房型,对方卖家“暂时没想好价钱”。
新房再现“捂盘惜售”
二手房市场“买不到,就不卖”,一手房的情况又怎么样呢?
记者走访了上海浦东3处在售的一手楼盘,除了1处开发商仅剩一套房产可以出售,另外两处开发商均表示“暂时不开盘,3月份再说”。
浦东新区浦明路浦江海景公寓,目前仅剩一套213平方米的大户型在售,这套房子春节前发布的售价是1100万元,但记者实地走访后,售楼经理透露,这套房子目前售价1500万元,“不还价”。
同样在浦明路,另有一处由九龙仓集团开发的滨江壹十八小区在售。这里的房源相对高端,从257平方米至356平方米不等。售楼处告诉记者,这里即将销售的是二期房源,预计3月中下旬开盘,开盘均价可能在每平方米8万元至9万元左右。去年下半年,这里的房子销售均价大约每平方米7.3万元左右。以可能的开盘均价每平方米8.5万元计算,短短半年,这里涨幅超过16%。
位于浦东星河湾附近的陆家嘴·锦绣前城公寓,是记者探访的楼盘中涨幅最大的一处。售楼小姐告诉记者,二期房源尚未开盘,开盘后将售出90、91、92、93号四幢公寓,如果想要购买这里最热门的188平方米四居房产,购房者需要准备1300万元,“不打折,两周内付清全款,2018年3月交房”。
售楼小姐告诉记者,上述4幢公寓是该楼盘仅剩的4幢可售住宅,其余所有公寓已经全部售罄。
记者查询上海市房地产交易中心网站发现,该楼盘除80、81、83、85号四幢公寓已经显示“售完”状态外,其余20幢楼均在网上处于“可售”状态。已售完房屋均价在每平方米5.63万元至6.4万元,而售楼处称即将开盘的房屋均价显示为每平方米5.96万元至7.13万元,涨幅超过11%。
一名长期关注该楼盘的购房者告诉记者,这里188平方米的四居此前售价大约为960万元一套,如果按照售楼小姐所称的1300万元来看,这一户型的涨幅高达35%。
二手房“狮子大开口”,大户型“”预期强烈
与一手房可以预期的、相对稳定的涨价相比,二手房市场价格用“群魔乱舞”来形容一点不为过。
“你自己过来看。还有人挂2000万元的。”2月22日,链家地产罗经理直接把自己专用的电脑系统给记者看。上海浦东内环内一套房本面积为180平方米的顶层复式送花园户型,业主报价2000万元,每平方米均价高达11万元;而彼时,同小区220平方米的大平层,报价1200万元,每平方米均价5.4万元,162平方米的三居报价980万元,每平方米均价6万元左右。
2月28日,罗经理再次向记者展示了该小区的房价。2000万元的“离谱”报价不变,另外两套住宅也跟着“离谱”了起来——220平方米大平层报价从1200万元提高到了1600万元,162平方米三居“暂缓出售”。
罗经理告诉记者,他入行时间大约3年,去年是行情最好的一年,上海内环内的二手房价格大约涨了30%左右,“我们的工资也从以前的每月两三千元,涨到年薪几十万元,听说北京那里最牛的一个人,去年挣了200万元业绩提成”。
今年春节过后的行情,尤其是“2·19契税新政”出台后这一个多星期的行情,令中介也有些看不懂了,“我都不好意思给买家打电话,100万元、100万元地往上涨”。
记者算了一下,从1200万元涨至1600万元,这套房产的报价相当于一周之内上涨了33%,比近年行情最好的2015年一整年上涨的幅度还要大。
复旦大学房地产研究中心教授尹伯成认为,造成上述房产价格非理性“疯涨”的原因实际上并不是“2·19契税新政”,“契税政策只是一个导火索,实际上是内环内大户型预期造成的”。
尹伯成说,上海本身就土地,市政府近年来出台各项政策遏制“豪宅”销售,大户型本身已经成为“货”,“政府的意思,是要先保障刚需,但这客观上造成了高档大户型的。”
在公众对“内环内大户型”有了“”的一致判断后,改善型住房购买者都将对大户型趋之若鹜。而契税政策的适时调整,只是激发了一部分改善型住房需求而已。
此外,尹伯成认为,房价“疯涨”跟股市不给力也有很大关系,“钱放在股市也是跌,不如拿出来买房”。尹伯成说,上海房价如今的确已经到了“高得离谱”的地步,投资风险极大,但如果是改善型刚需,还是应该早买,“在这个高价位卖掉一套房子,再换,还是可以的,贷款买房风险就太大了。”