房地产问题归因结构 郑州商业库存去化需3年

3月4日，河南省房地产业商会主办的 “地产女性发展高峰论坛暨河南省第二届地产巾帼榜样公益颁奖盛典”上，专家认为，未来郑州人口将继续增长，在郑州买房守住郑州就是守住幸福，虽然当前郑州商业库存量相对偏大，但未来绝对乐观。

房地产本身没问题，问题出在结构上

针对近日上海等一线城市暴涨和众多三四线城市艰难去库存并存的现状，当天的论坛上，深圳世联行顾问业务高级合作人杨文斌认为，房地产市场本身没有问题，问题主要出在结构上。

杨文斌通过数据分析指出，河南去年的数据非常亮丽，尤其是郑州。一般来说，中心城市库存量平均在7~11个月，郑州是7个月，如果到了河南其他省辖市可能就是20个月、30个月，城市之间的差别在加速放大。

郑州市场为什么表现这么好?杨文斌认为，第一，郑州的人口还在持续流入。“我跟所有的郑州企业家都讲，我说守住郑州就是守住幸福”。杨文斌这么算账，河南人口等于“西班牙+法国”，河南1亿人口，西班牙+法国刚好是1亿多点，“这是我本人的观点，仅供参考”。

第二，从交易额来看，去年郑州房地产交易额大约是1100亿，其中纯住宅交易额是880亿，上涨大概在8%，跑赢了全国，全国是3%~4%，也就是说对郑州市场的信心要更加坚定。

第三，从土地交易面积来看，郑州在全国都应该是非常合理的。杨文斌分析，城市供地的80%左右是住宅用地属于合理区间，郑州住宅用地占到了83%。另外，这几年郑州地价一直在涨，而且出了不少“”，未来郑州房地产价格下降的可能性非常小。

郑州商业库存3年左右能去化完毕

RET睿意德董事企业事务部兼华中大区总经理李雪鹏指出，根据他们的独家测算，在剔除掉一些项目后，郑州商业库存量是220万平方米，不同于市场上常说的400多万，按照每年55万~75万平方米的去化速度，基本上3年左右能够去化完毕。

谈到商业的去库存，李雪鹏认为，虽然有多种方式，但是找细分市场很重要，特色商业和有主题运营的商业有很大的发展空间，尤其是在郑州或者是河南人口聚集的、有大量人口需求的社区，会有它的空间。“未来的商业肯定不叫购物中心，我认为它应该叫社交中心，可能年轻一代买的房子会越来越小，但是我怎么解决会客问题和社交功能?那你的商业体里面一定要为这些客户留很大的这种功能的安排，也就是说它会成为这种功能的载体，而且它会融合，社交中心里面会有门诊和医院，门诊里面也可能会有购物等。”李雪鹏表示。

李雪鹏分析，他对郑州的商业市场抱有绝对的乐观态度，但是在这个过程当中，它也是有时间窗口的，现在所谓的销售型物业，在这几年还是有一定的市场空间，有一定的受追捧的程度。但是长期来说，5年或者更长周期之后，销售型的物业没有生存的空间，可能更多是开发商自己持有和运营，最终通过证券化，通过未来的形式来进行市场推出。

杨文斌分析认为，未来房地产行业的机会主要存在三个方面：一是大娱乐，未来与旅游、娱乐相关的产业，是房地产企业值得投资的方向。二是大健康，未来与养老和医养相关的产业也将会是房地产企业值得投资的方向。但是目前做养老还属于摸索阶段。三是机器人。跟产业相关的，比如像机器人，比如像工业4.0等。