上海楼市：远郊房价破三万上扬空间收窄

5月11日的泗泾，5月18日的周浦余热未了，5月19日，上海崇明三岛之一的长兴岛推出07-04、09-03两块地，再度以区域姿态引发关注。这两幅地原定于5月10日公开出让，因何推迟到5月19日尚不得而知。

土拍现场共11家企业参拍，最终丰苗集团(即泰禾集团旗下子公司)分别以20.42亿、27.02亿，总价47.42亿元夺得上述两幅土地。其中07-04地块楼板价15159元/平方米，溢价219%，业内人士预测该地未来成本价在2.7万元/平方米左右;09-03地块楼板价15684元/平方米，溢价率229%。

市区长时间无地可推，上海2016年土地计划还未出台的情况下，崇明岛也成为了开发商们的觅食标的。

新刚需为主可能性大

位于长兴岛凤凰镇CX01单元07-04地块占地89802.1平方米，容积率1.5，建筑面积134703.15平方米;位于长兴岛凤凰镇CX01单元09-03地块出让面积11.49万平方米，建筑面积172281.60平方米，容积率1.5。

尽管上海当前存在宅地市场供不应求现状以及房企抢滩一线城市，但长兴岛仍处于上海房价的洼地位置，上扬动力也相对不足。近几年周边出让地块较少，最近的一次土拍在2009年，由上海为中实业有限公司、上海东紫房地产发展有限公司联合体拿下长兴乡凤东佳苑商品房基地地块(纯宅地)，溢价率246.10%，地块成交楼面价仅5637.20元/平方米。

在2015年土地供应量减少的大背景下，纯宅地的性毋庸置疑，凡“宅”必抢。非动迁安置性质的住宅用地均以高溢价成交，2016年5月11日诞生的上海新松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，溢价率达到109.04%。

从09-03地块与合同可见，该地块内未来可规划中小套型住宅套数不低于1033套，多层住宅建筑面积不大于90平方米， 小高层住宅建筑面积不大于95平方米，高层住宅建筑面积不大于100平方米。以打造刚需产品为主的可能极大。两幅地块内中小套型住宅建筑面积都不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

据中指院数据，07-04地块周边在售凤凰花苑，毛坯4月成交均价1.52万元/平方米;御岛财富公馆在售，带装修4月成交均价1.98万/平方米。公开资料显示，目前绿地在长兴岛有一在售项目长兴一街区，均价1.6万元/平方米。同策咨询统计显示，2014年11月开盘的御岛财富公馆以公寓产品为主，月均去化645平方米， 凤凰花苑项目由于开盘时间较早，去化周期短。

去化周期高达40个月

关于崇明区域的土地评估报告显示，上述两幅土地的成交价格将在7000元/平方米左右。

作为中国第三大岛的崇明，是世界最大船舶制造基地，岛屿规划总用地面积约160.6平方公里，规划城镇建设用地约55.6平方公里。根据规划，预计2020年，长兴岛总人口为23-25万人，其中产业发展导入人口将增加到18-20万。

长兴岛是崇明三岛中距市区最近的一个，规划有轨交19号线。长兴岛板块多以拆迁保障安置房为主，因此新增供应量较少，近2年仅2014年第四季度供应4.27万平米，成交量在低位运行，但2015年第二季度在御岛财富公馆、凤凰花苑等热销项目带动下，成交7200平方米、成交均价18911元/平方米，均达到历史最高峰，随后销量逐渐平稳，为3000平方米/季度。

2015年，长兴岛成交均价在1.75万元/平方米，2016年4月价格17160元/平方米。

长兴岛近一年成交结构以118平方米以上大户型为主。但长兴岛板块从2015年起至今，处于供过于求形势，去化周期(按照近3个月商品住宅平均去化速度计算)目前40个月左右。价格上涨动力不足。同策咨询研究总监张宏伟指出，按照假设开发法估算项目价格，并以10%-15%利润率测算，楼板价一旦高于7168元-7800元/平方米，就会有成本控制的风险。

上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏则表示，崇明长兴岛土地供应很有限，以往受制于交通不便利以及当时有规划而建设未能真正落地阻止了其发展进程。近年来轨道交通逐步完善，在上海建设用地负增长，未来土地供应十分的背景下，近期郊区不断出现，崇明较低土地价格和发展潜力吸引了房企眼球。此次土拍地价水平和溢价率又创下区域新高，目前板块内的“长兴镇凤东佳苑商品房新建项目”均价2.2万元/平方米，如果对比此前诞生的几幅项目来看，还算是相对理性。