上一篇
社会怪象:为何会有150万的过道房?下一篇
走近中国十大房地产大亨近日,有德国新闻称:600套公寓被中国人买走,越来越多的中国股民逃离股市,在海外大量购买当地房产,其中越来越多的人盯上了柏林。
近几年,中国人去国外购房金额越大越大。海外购房热的兴起,作为一种社会现象,不仅反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化,而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。证明了中国人海外购房需求之旺盛,不仅快速增长,而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房,包括多种因素:比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。但是,近两年中国人海外购房增长如此迅猛,他们真的了解发达国家的楼市吗?
中国人炒股,多数是听消息和跟风的。中国人去海外购房,其实也多以跟风为主,不可能全面而系统的研究国外楼市,这些国家房地产市场化已有上百年历史,有其自身的运行规律与特征。
其一,进入成熟期。一国或一城的房地产市场,是具有生命周期的,这与经济发展阶段有关。经济增速放缓,比如欧美多为2-3%;人口增长缓慢,年龄老化,其中日本和德国最为严重;住宅存量接近饱和,新房需求量小;城市建设告别高潮期,只是小修小补。
典型现象是,二手房成交量远大于一手房成交量,比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等,都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内各方主要围着新房转。比如我国地方政府很重视土地出让金,而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构,而中国比较少见(大都市的二房东、群租房的经营模式非常粗糙,且不被政府认可。
其二,房价涨幅较小。2003-2010年期间,我国房价持续大涨(除了2008年),很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和,绝大部分年份涨幅都是一位数。
比如,2015年二季度相比2002年初,英国房价指数上涨110%,年均上涨8.1%;2015年二季度相比2000年初,日本东京都市圈房价指数下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美国房价指数上涨了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顾百年,则美国房价涨幅仅跑赢通胀1个百点左右。
这样的房价涨幅,在中国人看来,实在没有什么竞争力。房地产市场步入成熟期后,房价涨由就会变小,这是行业规律。在新房开发热潮时期,市场需求旺盛,产品质量和小区环境不断提升,所以新房价格引领着房价快速上涨。而进入存量房时代之后,城市与社区成熟、没有大拆大建、缺少成片的新建小区,房价自然趋稳。另外,从需求端分析,欧美国家居民没有投资房产习惯,甚至连自住性购房需求也不算旺盛,很多国家的租房比例多在30-50%之间。
中外存在这一差异的原因,可归结为两点:其一,租房需求有别。中国人能购房,则绝不租房,购房置业是种民族习惯。而发达国家租房观念流行,美国房屋自有率只有六成,欧洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平稳,则房价涨幅越大,租金收益率越低。我国房价涨幅大于欧美。
长期投资股票,有两块收益:分红与股价上涨。投资房产,则房租相当于股票分红,房价上涨则相当于股价上涨。如果购房自住,则可以虚拟一下房租。将房租收益率加上房价涨幅,则可算出总体的长期收益率。过去多年,我国房产收益率,总体超过欧美。
责任编辑: zyftaiyu
下一篇
走近中国十大房地产大亨热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
房价8万以上的刚需楼盘在哪里?这些楼盘引关
2保利·世博天悦怎么样?户型面积多大的?楼间距
3拨开神秘面纱!中铁世纪尚城周边配套如何?真实
4上海华润虹桥润璟在哪个区?什么时间开盘?已取
5上海买房有哪些房子推荐?看完你就有答案了!
6上海碧云澧悦能买吗?二期已过会!均价约5.6万/
7拨开神秘面纱!北岸长风周边有没有商场?楼盘全
8时代之城怎么样?位置好不好?楼间距窄吗?
9上海中外环2024最新房价是多少?上海中外环值
10上海不限购楼盘有哪些?上海便宜好的楼盘推荐
房价8万以上的刚需楼盘在哪里?这些楼盘引关注!
2024-04-24 11:02:06
拨开神秘面纱!中铁世纪尚城周边配套如何?真实评述来啦!
保利·世博天悦怎么样?户型面积多大的?楼间距窄吗?
上海华润虹桥润璟在哪个区?什么时间开盘?已取证!火热认购中!
上海买房有哪些房子推荐?看完你就有答案了!
房价8万以上的刚需楼盘在哪里?这些楼盘引关注!
保利·世博天悦怎么样?户型面积多大的?楼间距窄吗?
拨开神秘面纱!中铁世纪尚城周边配套如何?真实评述来啦!
上海华润虹桥润璟在哪个区?什么时间开盘?已取证!火热认购中!
上海买房有哪些房子推荐?看完你就有答案了!