政策创新 “改善性自住房”是个啥？

坚决保持房价平稳，将成为2017年北京房市主题词。在这一主题下，调整用地结构、提高住宅用地比例、加大改善性自住房建设、购租并举成为保稳定的重要举措。

12月23日，在北京市委十一届十二次全会上，房地产调控再次成为北京经济工作的重点之一。根据北京市的政策，一方面要增加供应，保持房地产市场平稳;另一方面在疏解非首都城市功能大背景下，要严控城六区新增建设用地，并提出加大改善性自住房建设力度。

"改善性自住房’是今年北京在房地产政策上的新提法，具体是什么标准目前还不清楚，近期住建委还要针对这一问题组织学习。”北京市住建委一位工作人员说。

按照北京市之前对自住房的规定，“自住型商品住房”套型以90平方米以下为主，价格比周边商品房价格低30%左右。如今，“改善性自住房”看上去是要对90平米以下小户型采取的优惠进行扩展，对照商品房定义范畴中的“改善性住宅”提法，“改善性”的对标面积应该在90-140平米之间。

这是否意味着，北京的自住房建设将扩大到面积为140平米的中等户型住房，而价格仍较周边有近30%的明显优势?如果是这样的话，那自住房能吸引的市场需求就更为明显。

不过，也有业内人士认为，虽然调控对市场有降温作用，但因土地供应减少而造成的市场供应失衡并没有根本扭转，明年房价或仍维持高位，“改善性自住房”可能又是一次“文字游戏”。

自住房的春天

北京的房地产市场调控，一直植根于疏解非首都功能、推动京津冀协同发展大背景之下。

按规划，北京市的人口调控目标是坚决守住2300万人的“天花板”。疏解非首都功能要求严控城六区新增建设用地。

但事实上，新增用地减少，是北京近两年土地供应的大趋势。从2016年北京土地供应情况看，目前共完成13宗地块出让交易，总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平米。这两项数据均是北京含住宅用地供应近五年的最低值。

既严控城六区新增用地，又要合理提高住宅用地比例，如何平衡，成为北京房地平稳的一道难题。

在业内人士看来，北京疏解人口实质是腾笼换鸟，这与北京对房地产市场调控措施相一致。此次关于房地产调控中便提出，以解决基本住房需求为出发点，紧密结合疏解非首都功能、棚户区改造、城乡结合部地区城市化等工作，进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建设力度。

“在控制北京市人口规模情况下，如何增加住宅用地供应规模，具体要看明年的供地计划。但是，不可否认其中有难点。这需要综合平衡来考虑。”伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖说。

胡景晖表示，近年来，自住房建设是北京在控制房价方面的一个优势，增加住宅用地供应、加大自住型商品房供应力度，明年会是重中之重。

据北京市住建委数据，今年年底申购自住房万科天地与悦榕汇的家庭均超过14万户。而位于地铁房山线尽头的稻田雅筑项目，也有超过9万户家庭申购。这意味着，自住房申购超越100：1。

就北京市供地结构看，尤其是9·30调控以来，自住房用地供应已成为趋势。统计显示，9月份以来，北京陆续成交了6块包含住宅用地的建筑用地，面积达到了39.93万平米，接近全年此类用地面积的一半。6块地中，一块全部用于自住房，一块全部为自住房和公租房，剩下4块，则是“限房价、竞地价”项目中的自持商品住房地。

交易连续3月下滑

北京9·30楼市调控之后，楼市交易已呈现企稳迹象。

从成交量看，1-11月，北京市商品住宅销售面积为805.8万平方米，同比下降19.8%。伟业我爱我家集团市场研究院统计，12月1日-20日，全市二手住宅网签10613套，与11月同期相比下降13.7%，同比去年下降15%。

胡景晖表示，往年北京二手房市场在四季度经常出现的年底翘尾现象，今年在楼市调控收紧的影响下，则变为连续降温。目前北京二手房市场交易量已持续回落一个季度，随着1月底春节的临近，购房需求将进一步减少，预计1月份北京二手房交易量还将继续回落。

据和讯房产了解，目前随着购房需求的减少，成交的萎缩，一些持有前期房价涨幅较快区域房源的业主，以及持有大户型、高总价房源的业主，为了尽快回款，已开始主动降价。有业内人士预计，随着局部区域，部分户型房源价格的回落，北京整体二手房房价涨幅有望持续回落。随着二手房的涨幅回落，也会对新房市场产生联动效应。

不过，在供地整体偏紧趋势下，如何确保房价真正保持平稳，而非短期压制，也是一道难题。对此，有市场人士表示，虽然调控暂时对市场有降温作用，但因土地供应减少而造成的的市场供应失衡并没有根本扭转，明年的房价水平或将持续保持高位。

推荐阅读：

房产中介小江这一年:先扬后抑 跳槽延续职业生涯

楼市2016：从惊心动魄到转危为安