“最冷”春节后沪上楼市何去何从

2016 年尾的一波政策调控,让业内对于 2017年房地产市场的冷淡有了一定的心理预期。然而,春节刚过,央行对于 SLF和 MLF利率的上调,或将引发进一步的加息,从而对房地产市场引发更为强烈的后续效应。

沪上遭遇“最冷”春节楼市

春节原本就是楼市淡季,但受限于去年底的调控, 2017年春节期间的市场尤为惨淡。

相关数据显示,今年 1月 27日至 2月 2日期间,上海新建商品住宅成交 949平方米,比猴年春节期间减少 71.1%,是 2011年以来成交量最低的。事实上,春节期间,整个上海一共就卖出了 8套房子,分布于 8个不同的项目。而去年同期,沪上共有 24个项目有成交,对比之下更可见今年市场到底有多差。沪上的二手房市场也是如此,成交量相当低迷。

不止于上海,其他几个城市也不约而同的遭遇了楼市成交量的大幅下滑。

北京市住建委公布的官方数据统计, 2017年 1月全月,北京新建商品住宅共签约 4994套,其中新建纯商品住宅签约 2477套,环比 2016年 12月 3250套的纯商品住宅签约量,下滑 23.8%。二手住宅方面, 2017年 1月,北京市二手住宅共签约 12860套,环比 2016年 12月 18079套的二手住宅成交量,下滑 28.9%。

而近期也有部分媒体报道称,合肥房价出现了暴跌。据悉,部 分购房者在合肥市 12345政府服务直通车网站的投诉,有业主投诉称,合肥蜀山区房价暴跌 16%,下跌幅度是各区之最。随后,合肥北城的购房者也开始投诉称,北城楼市进入寒冬,看二手房的客户极少,投资客绝迹,很多房源降价 20万依旧难卖。去年房价涨幅最大的滨湖新区也传出某些楼盘的二手房每平方米降价 4000元都无人问津的情况。

此外,广州、深圳也呈现出量价齐跌的景象,不过广州房价环比仅跌了 0.61%。在一线城市中价格相对比较亲民的广州,也被众多业内人士认为是 2017年少数房价可能有所上涨的城市之一。

加息预期忽起

就在市场呈现出一片冷清的时候,央行接连上调了 MLF利率和 SLF利率,这也使楼市前景更为被人看淡。

春节刚过,央行便于 2月 3日上调 SLF利率,隔夜品种上调 35个基点至 3.1%, 7天和 1个月品种均上调 10个基点,分别至 3.35%和 3.7%。此前的 1月 24日,央行上调 MLF利率,其中 6个月和 1年期的中标利率分别为 2.95%、 3.1%,上升 10个基点,这也是央行在 MLF操作历史上的首次上调利率。

央视对此解读称,央行上调了给金融机构提供资金时收取的利率,而没有上调存贷款基准利率,所以这次上调不等于加息。但业内人士分析,短期和中期借款利率均有提高,意味着央行将加强对信贷的约束。因此,央行下一步调整信贷的方式,很有可能就是加息。

瑞银亚洲经济研究联席主管、瑞银中国首席经济学家汪涛认为,原材料价格涨幅难以持续、并且 PPI至 CPI的传导也非常有限,因此 2017年平均 CPI应可以保持 2.3%的温和水平。考虑到温和的 CPI再加上偿债负担依然沉重,认为央行加息的概率较小。“如果国内供给端对价格上涨的反应滞后、油价涨幅远超预期或人民币贬值幅度远超预期,导致通胀高于预期,央行也有可能加息。”

一旦加息的情况发生,那么对于原本就不被人看好的 2017年楼市而言,将是巨大的打击。作为周期性行业的房地产,极有可能陷入新一轮的低谷,三四线城市房地产市场将受到更为严峻的考验。

2017 该如何突围?

在当下房地产市场逐渐转冷,且 2017年预期不佳的情况下,房地产相关企业又该如何突围呢?

融创执行总裁田强此前在某论坛上表示, 2017年市场肯定是有压力的,之前的上涨速度比较快的,地价越来越高,这是很可怕的。

为了降低风险,许多开发商如今也开始积极寻找合作房企,采取联合开发地块的方式。比如,融信在不久前宣布将与万科共同开发上海中兴路项目,万科总共花费了 53.95亿元获得了项目 49%的股权。该项目当初的拍卖成交价高达 110.1亿元,楼板价 100315元 /平方米,溢价率 139%,是业内最为瞩目的“”项目。

此外,开发商在未来也会进一步拓宽销售渠道,加大与房产电商的合作力度,以降低营销成本,提升卖房效率。比如,移动互联网房产交易平台房多多为代表的房产电商,通过对二手房中介渠道的高度整合,成功的帮助开发商拓宽了获客渠道,缩短了新房交易周期。房多多还于近日推出了服务于开发商的互联网效果营销工具 ——营销宝,希望借此大幅提升广告投放精准度,以达到让开发商的广告成本下降 50%的目的。

在二手房领域同样如此,在楼市遇冷的情况下,受制于成本压力,许多传统中介不得不关闭一部分实体门店。因此,许多传统中介也希望于借助互联网工具来提升效率。比如,二手房行业的巨头链家也正在积极的探索互联网与实体业务的结合。链家网 CEO彭永东说,链家的互联网进程比他想象中走得慢。但运用数据改善中介行业糟糕的线下体验,正在成为链家的壁垒。

相对而言,一些依托于互联网的房产交易平台,因为其较“轻”的模式生存压力相对较小。比如以“直买直卖”进入二手房领域的房多多,目前的人效可以达到每月 1-2单,而传统经纪人每个月只能成交 0.2单。借助于效率的提升,房多多所收取的交易服务费也仅为 2999元,并根据用户的需求收取一定的交易保障费,但总首付诶尚不足传统中介佣金的一半。更高的交易效率以及更低的运营成本和收费标准,这都将成为房多多抵御楼市寒冬的重要武器。

2017 年的房地产市场,注定将是充满变数的一年,这也将成为很多企业走向成功与失败的分水岭。让我们来期待下谁能挺过这段时光,迎来更美好的未来。