上海

热点城市库存不足 后续供应或将偏紧

2017年02月15日来源:理财周刊国内动态责任编辑:shanghaitaiyu

虽然热点城市都出台了包括限购、限贷等诸多调控政策,抑制房价过快上涨,但由于在需求并未大幅减少的情况下,热点城市库存大幅下滑,可能会因为供应不足而面临房价上涨压力。因此在接下来的时间里,热点城市亟待补充库存。

热点城市库存不足

因为2016年楼市普遍热卖,库存出现明显下滑情形,部分热点城市甚至出现库存不足现象。

数据显示,35个城市中,有24个城市的库存出现了同比下滑态势,其中合肥、南京和杭州的同比跌幅最大,跌幅分别为54.5%、50.2%和42.8%。此外,上海、厦门等城市库存同比下降幅度也超过3成,北京、福州、广州等城市的库存同比下降幅度也高于20%。

不同类型的城市,库存下滑幅度各不相同。具体来看,截至2016年12月底,一二三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482、16753和4099万平方米,环比跌幅分别为3.3%、0.8%和0.5%,同比跌幅分别为26.9%、9.2%和3.5%。

其中,一线城市自2016年5月份以来,库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。9月份略有差异,库存出现了环比小幅上涨、同比跌幅扩大的态势。在2016年4季度继续呈现环比和同比双下滑的态势。

此外,二线城市在2016年12月份新增供应量为1821万平方米,高于11月份1591万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量,导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年全年12个月的数据,库存均保持了环比和同比下跌的态势。

后续供应或将偏紧

进一步观察供需变化来看,随着需求保持较高水平,而供应方面却“原地踏步”,这有可能会导致未来市场出现供应紧张局面。

从供需关系来看,近两年来一直保持供小于求局面。从年度数据看,2010-2016年7年期间,前5年均呈现供大于求的态势,而2015年和2016年形势出现逆转,则呈现出供小于求的态势。2015年和2016年供求关系发生实质性变化,呈现出供小于求的态势,充分说明去库存效果较为明显(图3)。

在需求保持旺盛态势的情况下,未来供应未必大幅增加。通过观察2016年度商品房投资、新开工、施工等数据发现,同比增幅均不大,都为个位数。根据国家统计局数据显示,2016年,全国房地产开发投资额为10.3万亿元,同比增长6.9%。全国房屋新开工面积为16.7亿平方米,同比增长8.1%。全国房屋施工面积达75.9亿平方米,同比增长3.2%。全国房屋竣工面积为10.6亿平方米,同比增长6.1%。

即便是三线城市,因为开发商投资意愿的下降,未来同样也将面临供应减少的局面。申万宏源(000166,股吧)调研以西南样本三线城市为例,2011 年供应土地规划建面 6853 万平方米,2015年仅 957 万平方米,4年复合增速为-39%,土地供应缩量明显。

近一年来,由于国家注重抑制资产泡沫和严控房地产金融业务风险,房地产融资渠道将一定程度受限,企业获取资金数量受到相应影响,进而影响到房产开发,也会导致未来供应承压。数据显示,2016年,房地产开发企业到位资金为14.4万亿元,同比增长15.2%。值得注意的是,国内贷款为21512亿元,同比增长仅6.4%,远低于整体水平。但个人按揭贷款增幅却因为需求大增而出现明显上升态势,数据显示,2016年,个人按揭贷款为24403亿元,同比增长46.5%。

当务之急补充库存

虽然需求端已趋于平稳,但随着春季销售旺季的到来,业内专家认为,如从维护房价稳定的角度来考虑,部分热点城市当务之急是补充库存,否则有可能会因为供应不足而面临房价上涨压力。

在调控的作用下,房价过快上涨势头得到遏制。根据国家统计局公布的《2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,房价自2015年12月房价首次出现同比正增长以来,在2016年11月份同比增幅达到10.8%的高点之后,到了12月份则保持持平。房价涨幅进入构筑顶部的阶段,快速上涨势头已被抑制。

但在业内人士看来,虽然快速上涨势头被抑制,但现阶段房价增幅仍然不小,所以库存过小,对维持房价稳定并不利。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于一二线城市尤其是一些热点城市来说,从2016年的数据来看,库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看,依然需要积极通过供地等方式来补充库存。一方面,调控背景之下市场需求趋于下降,另一方面新房供应保持基本平稳。

具体来看,包括合肥、南京、南昌、杭州和广州等城市的存销比较小,补充库存的迫切性更高。严跃进坦言,库存过小,比如低于5个月的水平,会使得此类城市在短期内房价上涨压力较大。

此外,应关注一些库存低于10个月的城市,一旦需求放量而供应并未同步增加,有可能会导致房价被再次推升。据了解,已经面临供需失衡的城市包括苏州、宁波、北京、长沙、天津、福州等。

 

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