南京住房限购政策升级 主城区全面禁购“三房”

南京住房限购政策再次升级——昨晚7时，南京市政府办公厅出台关于进一步调整该市住房限购政策的通知，明确从3月16日起，限购范围扩大，将高淳、溧水、六合纳入外地户籍限购范围;本地人在主城区禁购第三套住房(含二手房);外地人购房门槛再从严。业内评价，在近期十余城市加大调控政策力度之际，南京此举在意料之中，但政策严厉程度又在意料之外。

根据《通知》要求，六合、溧水、高淳三区纳入非本市户籍居民家庭限购范围，即自3月16日起，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，在南京全市范围内均暂停新购新建商品住房和二手住房。

《通知》明确，南京本市户籍居民家庭限购政策进行调整，在原有限购政策的基础上，在主城区(不含高淳、溧水、六合)范围内，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停新购二手住房。

《通知》还调整了非本市户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限要求，非本市户籍居民家庭购房时，要求提供自购房之日起前3年在南京累计缴纳2年及以上个人所得税或社会保险证明，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

南京市房管部门解读时表示，《通知》的出台是为了更好贯彻落实国家因城施策、分类调控的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，强化住房居住属性，促进南京房地产市场平稳健康发展。《通知》自2017年3月16日零时开始执行，商品住房以《南京市房地产综合业务系统》认购时间或合同确认时间为准，二手住房以《南京市网上存量房交易监管系统》合同打印时间或合同确认提交时间为准。

南京自去年9月25日起重启住房限购，按照当时的规定，限购政策仅在主城八区执行，高淳、溧水、六合三区不限购;同时，本市户籍居民家庭在主城区仅限购第三套新建商品住房，二手房不限购;此外，外地人在宁购房个税和社保缴纳年限为连续2年。

此番政策升级后，有三点显著变化，一是高淳、溧水、六合三区开始对外地人限购;二是本市户籍家庭在主城区不仅限购第三套新房，同时也限购第三套二手房;三是外地人在宁购房社保和个税缴纳年限从2年延长至3年，且不能补缴。

据分析，这次限购升级原因在于南京楼市短期内供需矛盾难以改变。记者了解到，按照今年1-2月当地新房销售速度测算，目前当地新房库存仅够销售4-5个月，市场整体供不应求的矛盾仍然突出，而房地产市场调控一般有两种手段，一是增加供给，另一个是限制需求，过去两年由于当地土地供应量不足，短期内新房供应不容乐观，因此须进一步压制需求来平抑供需矛盾。

与此同时，南京楼市局部区域和部分楼盘仍然存在过热现象，也促使调控进一步升级。

据悉，去年10月南京施行限购、限贷政策后，当地建立市、区联动的房价监控机制，统计部门每十天分析一次房价指数，今年前两个月已集体约谈了40多家房企负责人，同时加大对虚假市场信息的打击力度，较好地稳定了市场预期，楼市量价逐步走稳。据国家统计局数据，1月南京新房价格环比下降0.2%，位列70个大中城市第59位;2月房价数据尚未出炉，不过按照当地统计部门自测与1月持平。调控虽然取得阶段性成效，但相关负责人坦言当前调控仍存压力：比如，仍然存在少数热点区域和热点楼盘，而去年拍卖出的一批高价地已符合上市条件，市场上充沛的资金也还在寻找出口，企业上调房价的诉求与行政管控之间也存在矛盾。

记者注意到，此前由于六合、溧水、高淳不限购，因此部分投资需求迅即转向这三区，使得这三个区域的楼市量价齐升，去年成交和房价涨幅均创历史新高，甚至普遍出现了炒房号现象。此次三区纳入限购范围内，足见当地政府调控决心，堵漏意图明显。

3月以来，短短十多天内，北京、杭州、南昌、青岛等一线和部分二线热点城市纷纷开启继去年下半年以来的第二轮调控，进一步降温市场，置身这样的大背景，南京限购升级也可谓顺应大势。调控闸门越收越紧，也凸显中央和地方稳定房地产市场的决心。

南京限购升级，虽然会误伤部分改善客群的正常置换需求，但总体来看，政府的强硬态度，将对侥幸的市场投资心理产生立竿见影的阻击作用，并将促使市场流动性降低，从而进一步给市场降温。

省住建厅厅长周岚接受记者采访时表示，今年两会总理所作政府工作报告中，更加强调“坚持住房的居住属性”，明确要“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，用好市场和政府两只手：“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”，江苏将按照国家长效机制建立的要求，确保落地。

周岚认为，近一阶段市场稳定工作取得了初步成效。热点城市目前看是稳住了，但供需矛盾仍然比较突出，房价上涨压力依旧很大。“我们还是要‘突出因城因地、区分不同情况、精准施策，不仅运用行政手段，更加强调综合运用土地、投资、金融、立法等手段，加强房地产市场分类调控。未来，相信随着国家关于房地产市场平稳健康发展的长效机制的逐步建立，房地产发展的宏观环境和社会预期会更加理性。”

记者了解到，围绕房地产市场健康发展的目标，南京将强化调控主体责任，加强政策储备，接下来，还将加大土地供应并适当调低土地最高限价;合理引导和控制高价地上市节奏，防止结构性上涨;并将督促存量土地有序释放;加大虚假宣传的打击力度、加大人才安居房建设等，进一步平抑市场，有效引导市场预期。