中央定调2018楼市，几大信号已放出

 12月8日，中共中央政治局召开会议，研究2018年经济工作，对楼市调控给出了最新的说法：

  提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品。

  推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。

  防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效。

  虽然文字不多，看点却多多，直接决定了明年楼市的走向。尤其是以下几方面很值得关注。

  1、加快长效机制建设

  “长效机制”一词已经屡见不鲜，但此次的提法与之前又有所不同：去年中共中央政治局会议上提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，而今年的中央政治局会议则把“加快研究”变成了“加快建设”，可见明年的任务不再是研究性质，而是要动真格儿，要落地和推广!

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2017年公布长效机制的概率大增。但如果行动不及时，比如到了明年下半年全国楼市比较低迷了，则公布长效机制，可能利空楼市，让市场雪上加霜，那么就会纠结，可能又得推迟了。因此，明年上半年公布的概率略大些。

  那么，房地产长效机制将包含哪些内容?

  中国房地产业协会法务部主任康俊亮认为，大致包括加快推进房地产税、建设完善住房租赁制度、改革土地制度、建立不动产统一登记制度等。

  “此番召开的中央政治局会议将加快住房制度改革和长效机制建设作为2018年重点工作，一方面是稳定预期、表明中央的态度，另一方面也是为房地产长效机制的落地明确时间表，如：备受关注的不动产统一登记可能会在2018年实现全国联网。”康俊亮如是说。

  另外，中原地产首席分析师张大伟表示，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，预计后续将有更多制度性政策发布。但房地产市场的根本其实没有变化!买房最简单的办法是看银行贷款，刚需依然支撑房地产市场!

  2、“第二次房改”或将开启

  中央政治局会议提及的另一大关键词就是——加快住房制度改革。住房+制度+改革，这三个词组合在一起，是近年来少有的。不由得让人想起1998年的大动作。

  1998 年那次房改，主要解决的问题是取消福利分房，放活商品房，同时配套建立经济适用房与公积金制度。而20年后的这次，则是一项更新的改革，大思路是“租购并举”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于住房制度改革来说，应该理解为第二次房改或开启。“过去的房改应该理解为是福利分房制度到商品房住房制度的变革，现在提到住房制度改革，或意味着租赁市场的发展会受到重视，同时对于住房开发和销售等方面或有新调整，类似全装修住房交付、预售制度、房地产金融制度等。”

  知名财经评论员刘晓博则表示，事实上，2017年在住房制度改革上已经有了很多新进展，2018年会继续推进。这个制度，可以理解为“高端有市场，中端有支持，低端有保障”，也可以理解为政策性、租赁性住房占整个市场的比例将大幅提高。

  中国房地产业协会法务部主任康俊亮指出，随着一系列长期性和基础性制度的真正落地，中国此次住房制度改革的效应和影响将不亚于启动中国房地产市场“黄金十年”的1998年“房改”。包括土地、财税等一系列基础性制度的建设，意味着中国房地产制度层面将真正走向完善，市场自身机制足以应对短期波动，也避免了频繁行政性调控可能产生的副作用。

  3、加息信号越来越强

  “防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”，这句话也不容忽视。

  知名财经评论员刘晓博表示，这意味着2018年楼市的金融环境是偏紧的。因为美国减税基本确定，减税是一种经济刺激，必然带来加息次数增加(防范通胀)，这样就会带来全球货币政策偏紧。为了维护人民币汇率基本稳定，中国或许会在明年下半年有一次加息，这对楼市构成轻微利空。

  但另一方面，由于楼市对稳增长非常重要，如果央行明年有加息，则在房地产信贷上则可能会有“隐性的松动”，比如贷款额度。地方政府方面，则可能以“吸引人才”为理由，局部放松限购，以对冲经济下行风险。

  其实，关于加息这一点，在12月5日一个金融峰会上，中国人民银行金融研究所所长孙国峰已经明确表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。

  孙国峰表示，如果央行长期保持低利率水平，就容易鼓励银行的冒险行为。央行的货币政策应当抑制银行的冒险行为，特别是不能给予市场利率长期处于低位的预期，防止市场通过过度的冒险行为倒逼央行。

  中国人民银行金融研究所做为央行总行直属的研究机构，主要的研究方向就是货币政策，如今他们所表达态度，是否也就意味着，未来的信贷形势即将发生巨大的改变?

  要知道房价短期看金融，金融看利率，低利率时代一旦终结，未来一旦进入加息通道，势必会对楼市造成非常巨大的影响。

  如果这件事真的出现，那么可以肯定的说，这一轮房价的天花板，很快就要到了!

  购房建议：

  1、从全国来看，出台长效机制之后半年买房是最好的时机。在长效机制没有出台前，中央不会大规模撤掉短效机制，所以市场会继续冷下去，不会突然复苏，房价也不会突然猛涨，反而还是稍有一定下跌空间。

  2、而对于那些由于政策限制而产生明显新房二手房倒挂的城市，2018年上半年倒是一个很好的机会，一旦长效机制进入，限价这种明显不是长效机制的手段就会首先撤出。

  3、房产税会出台，同时也会加快，但是究竟怎样发挥作用，能发挥多大的作用谁也说不清，如果你有三套房以下，可以无视。如果你有三套房以上，需要关注一下不动产全国登记，毕竟这项工作一定是全国推行房产税的前提。

  4、对于还有能力上车的刚需，房价不会大跌，该买就买吧，长效机制保障的目标是“人人有房住”而不是“人人有房产”，房价大跌第一不愿意的是银行，第二不愿意的是地方政府，第三是已经买过房子的人，第四才是开发商。

  5、如果你实在没有能力买房，长效机制也能帮你住上房子或租上房子，还是那句话长效机制不是“人人有房子”而是“人人有房住”。