上海

房地产税真能降房价吗?立法时间确定?

2017年12月21日来源:中国网财经行业动态责任编辑:jingjing

中国人爱房子,房地产税更是牵动着市场的神经。尤其是在北上广深的朋友,买房了的担心要贬值了要被套牢了,没买的可能窃喜准备什么时候“抄底”。中国人爱房子是爱得深沉。基本每轮政策出台了,大家首先想到的就是——房子。

今日,财政部部长肖捷此次在《人民日报》刊发的《加快建立现代财政制度》引发市场关注,虽然全篇4000多字,其中提到房地产税的内容总不足100个字,但是高呼房地产税要来了的声音,几乎整齐划一。各种误解满天飞看你中了哪一招?

人民日报加快建立现代财政制度

肖捷给出了房地产税的三个原则:

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

我们就来逐一解析其中问题。

房地产税就要实施?先要理解三原则

财政部部长肖捷此次在《人民日报》撰文称:

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

立法先行:是指任何新税种必须先立法后征收,由此来看,房地产税近期还不会实施。

充分授权:是指给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案,不同城市或将实施不同的税率或征收方式。

分步推进:全国不会统一推广,每个城市将根据自身情况,“分批”推出,比如先在一线城市,随后二线城市开征,最后再三四线城市。

房地产税能降房价吗?参照主要国家房产税

大家对房地产税这么关心,说到底,最关心的其实是房地产税正式实施后,房价会怎样,现在是该买还是该卖?

其实,房地产税在国际上并不陌生:

部分国家房地产税征收概览

美国:

早在19世纪,美国就已有部分州开始征收房产税。但到了20世纪,美国每个州都制定了征收房地产税的法规,目前各州的平均房产税率在约1%-3%之间。

再来看美国房地产市场,在2008年以前,因为货币极度宽松,利率低刺激,房价暴涨,也间接引发了全球金融危机。在泡沫刺破房价暴跌,但经过近几年的调整,美国房地产市场又活跃了起来,而且房价也出现较大涨幅。

日本:

日本房地产最后一轮疯狂是1980年-1991年,而日本房产税就诞生在20世纪90年代。

众所周知,日本房地产市场与90年代末进入大萧条时期,一直持续至今。市场出现两种解释:一是,房产税增加了土地持有人的成本,让持有者急于脱手,加剧了房地产价格的下跌;二是美国签订广场协议后,日元大幅贬值,日本央行只能通过加息抑制贬值,从而导致房地产市场泡沫破灭。

韩国:

从2001年,韩国房地产市场开始活跃起来,房价一路飙升。为了抑制房价上涨,韩国于2005年出台了房产税(综合不动产税),根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。

然而,房产税的推出并未遏制房价的过快上涨。数据显示,仅2006年一年,首尔地区平均房价上涨就达到19.2%,首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。到了2007年,美国次贷危机开始爆发,韩国的楼市才开始调整。

从国外经验来看,房产税并不是遏制房价过快上涨的利器。而金融危机、利率上升、经济衰退和需求下降才是房地产市场低迷的主要原因。有专家指出,中国房地产市场与其他国家不同,房地产在中国是不折不扣的国民经济支柱产业,对经济增长贡献巨大。此外,中国地方政府对土地财政依赖较强。将来出台的房地产税,对于房地产行业的影响或较为温和。

有房就收房产税?多虑了

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于普通人来说,从住房角度看,三套以内住房都可以算是正常的,尤其是考虑到刚需置换和异地居住等,所以类似普通人的住房持有,问题其实不大,甚至不会纳入征税范围。而对于其他多套住房的持有,超过三套的,预计征税的可能性是很大的。

以已实施房产税的上海为例:

上海市房产税征收对象

1、上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);

2、非上海市居民家庭在上海市新购的住房。

上海市房产税征收标准:

1. 免征点:60平方米/人;

2. 税率:房产税按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%;

3. 房产税征收标准计算公式:上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。

上海市房产税减免政策:

1. 人均住房低于60平方米的,暂免征收房产税。

2. 上海市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的,经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭,免税住房面积计算办法另行制。

3. 上海市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税,可予退还。

4.上海市居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

5.符合国家和上海市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有上海市居住证并在上海市工作生活的,其在上海市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

6.持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的购房人,其在上海市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税;持有上海市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。

7.其他需要减税或免税的住房,由市政府决定。

已有时间表?这一点误解最多

中国人爱房子,对于房地产税也一直敏感。

此前宁夏回族自治区下发关于印发《宁夏回族自治区房产税实施细则》,引发市场误读,被一些人视为“房产税”开征的标志,实则虚惊一场,该细则并不是针对个人。

今天关于房地产税的消息,其实是财政部部长肖捷在人民日报刊发的一篇名为《加快建立现代财政制度》的文章。文中提到了“立法先行、充分授权、分步推进”三大原则,并给出了一个时间表:力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

不过,这一时间表并不是针对房地产税。

房地产税开征,谁最害怕?

一线城市囤有大量住宅

按照“充分授权、分步推进”的原则,一线城市率先推出房地产税的可能行很大。对于在一线城市拥有几十套或上百套住宅的囤房人来说,将是利空的开始。虽说可以转嫁给租客,但随意加价将受到管制,而且在新政策下,一线城市未来几年租房市场的供应将大大增加。届时会出现集中抛盘,对一线城市短期房价构成影响。

三四线城市囤有大量住宅

在一二线城市实施房地产税之后,三四线城市必然会跟进。对于拥有几十套或上百套住宅的囤房人来说,同样会出现集中抛盘,但三四线城市人口增长乏力,买房需求不如一线城市,承接力度也远远不如一线城市,更难通过出租转嫁给租客。届时,三四线城市可能会出现一轮调整。

加杠杆、负债率高的炒房客

如果房地产税开征,会让房价进入一个平稳期,而且会加剧市场的僵持,房子很难套现。这对于加杠杆、负债率高的炒房客来说,持有成本大大增加,这对于急于出手的炒房客来说,无疑是一个大大的利空。

拥有一套或两套住宅

对于拥有一套或两套住宅的普通民众来说,房地产税的开征几乎无影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,超过三套住房可能会才会被征税。以已实施房产税的上海为例,免征点为60平方米/人,对于三口之家,180平米以内都会纳入免税范围。

是否已形成一致意见?NO

尽管今天财政部肖捷文章引起市场各方高度关注,不过,在今天出来的中央经济工作会议内容中,却并没有相关房地产税的表述。

按照中央经济工作会议的最新表态指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。分清中央和地方事权,实行差别化调控。

划一下重点:

第一是,大力发展租赁房,鼓励长租公寓

第二是,强调调控维持不变,因地制宜,分城施策,长效机制。

总体来说,仍然是延续前期措施和办法,并没有提到房地产税,可见有关方面并没有对房地产税达成统一意见。

会打压房价?调控关键是引导房价预期

为什么没有形成统一意见?正是房地产的极端重要性,更是房地产市场预期的极端重要性。事实上,2017年以来,高层已经多次吹风强调要合理引导预期。

2017年2月28日,中央财经领导小组第十五次会议上,谈及房地产市场调控时的方向是,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排,“要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定;要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡”。周小川在撰文《守住不发生系统性金融风险的底线》中也提到,要警惕居民对于房价预期的掉头引发的金融风险。

显然,比一致性上涨更危险的是,一致性下跌预期。官方表态中,从来都没有过“通过房地产税降房价”。不少专家也在各种场合反复澄清,不要把房地产税与降房价相挂钩。

财政部更多是表态

但是,相对于其他部委,作为国家机器运行根基”钱袋子“的财政部,对于房地产税的推出,一直有喊话表态。

此次现任财政部长肖捷撰文,是作为认真学习宣传贯彻党的十九大精神的一部分,更多的是阐述了税务原则,并没有针对房产税具体形态做出特别的表述。甚至在此之前肖捷部长对于房地产税的表态几乎不见踪影。相对于现任而言,前任财政部部长楼继伟对于房地产税更为热心。

楼继伟不止一次在公开场合上强调要推出房地产税制,下一步会义无反顾去做,这也是我们财政部的任务。甚至在离职前一周多时间里,还在谈房地产税。楼继伟认为,“只要是真正的收入再分配,就会受到真正的阻碍,这是个难题。”

没错,地产税的推出,最大的作用就是替代土地财政,为地方政府开辟稳定的税源,同时有可能的话,理清房地产领域的税收关系,减少重复征税的可能。

房地产税的到来,不仅仅是税源问题,更是收入的再分配问题。然而,唯其如此,才是真正的阻碍,真正的难题。

当下,房地产征收范围是全部还是一部分,免征额度是按照套数算,还是面积算抑或是价格算,征收时间是逐步还是同时推进,都属于技术问题。

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