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上海某“地王”项目被质疑变停车场

2017年12月27日来源:中国经济周刊本地楼市责任编辑:jingjing

     上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,高价拿地王地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的,高收益的同时,也存在极大的开发风险。某种意义上说,“地王”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

    上海“地王”被质疑变停车场

  近期,有上海市民向记者反映称,闽系房企融信中国控股有限公司(下称“融信中国”,3301.HK)位于静安区的一块地王项目已经变成废弃的共享单车停车场,情况是否属实?《中国经济周刊》记者赴实地进行采访。

上海某地王项目

  地王变停车场?开发商:项目开工进度正常

  融信中国位于静安区的地王项目位于中兴社区地块,其由两个相邻地块组成,是2016年上海市中心区域唯一地块。作为静安与闸北两区合并后新静安首次出让的住宅地块,2016年8月曾吸引近20家房企参与举牌。

  最终,融信中国耗资超过110亿元,楼板价超过10万元/平方米,溢价率139%,“打败”了包括保利、融创在内的17家房企,一举刷新上海宅地单价纪录。

  2017年4月,曾有媒体报道称,该地块没有开始动工的迹象,和地块开拍前的情况几乎一模一样。相比于2016年8月时的情况,偏东侧的332-01-A地块依旧是空地,偏西侧的333-01-A地块依旧作为停车场使用。

 2017年12月15日,《中国经济周刊》记者在现场看到,偏西侧的地块内停满了废弃的共享单车与大大小小的车辆,并有大巴驶入停车。现场有工作人员告诉记者,此处变成停车场不过10天时间,示意记者如果要停车的话,过夜收费20元。

  此后,记者就该地块开发情况采访了融信中国上海总部。融信中国回复称,上海中兴路项目分为东、西两个地块,将分批次开发。目前东地块正在开展桩基阶段的施工,西地块主要为东地块施工做筹备。“项目开工进度正常,符合主管单位开发要求。静安项目作为融信和万科重点合作的项目,双方公司非常重视,前期花费了大量精力做客户研究和产品定位,期待给上海呈现比较好的高品质居住社区。”

  据了解,目前该地块区域内有苏河湾华侨城、万科绿洲雅宾利、新湖青蓝国际等高端楼盘,与融信中国地王项目“一墙之隔”的蒙特利名都城二手房均价约为8万元/平方米起。

  2016年10月,万科曾入股中兴社区地块,获得49%的权益。融信中国方面表示,融信、万科对该项目有信心,也是双方高度持续看好上海的表现。其次,融信、万科作为全国化布局的开发商,也经历了不同的市场周期、每个项目所处阶段、开发策略也都会根据市场情况有所调整。“融信跟万科的合作不是第一次,我们在过往的合作里整个经营情况是非常不错的,双方的互信度很强,不管是双方经营、定位还是销售方面都磨合得很好,所以我们对这个项目有足够信心。”

  融信中国土地储备“激进”扩张?

  中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析说,融信中国是非常激进的房企代表,高杠杆遇到调控,自然就成了压力最大的企业代表。“这个地块是受调控影响最大的地块,首先高总价,自然融资压力和融资成本就高。另外单价又非常高,在限价下,不仅仅是政策因素影响大,对于市场来看,目前楼市也不支持高端项目热销。”

  《中国经济周刊》记者注意到,过去两年间,融信中国完成了登陆资本市场、总部搬迁到上海、实现全国化布局的快速发展。外界认为,丰富的土地储备成为其发展的“杀手锏”。

  融信中国年报显示,融信中国在2015年没有收购任何新的土地,截至当年年底,其土地储备的总建筑面积约517万平方米。

  公开信息显示,2016年,融信中国在福州、上海、杭州、厦门等地共收购了21宗地块,总建筑面积为527.12万平方米,一年内收购地块的总建筑面积超过了之前公司的土地储备的总建筑面积。融信中国2016年年报显示,截至2016年12月31日,其储备总建筑面积约为1058万平方米。

  2017年,融信中国则开启并购模式,其中最大动作是以总计28.97亿元通过旗下全资控股公司受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司35个项目55%的股权,与浙江第二大民营企业海亮集团旗下子公司海亮地产进行战略合作。财报显示,截至2017年上半年,融信中国的土地储备已达到1301万平方米,新增的21幅土地主要位于福州、杭州、南京、上海等热点城市。

  对于过去3年收购土地的情况,融信中国给《中国经济周刊》记者的回复称,2015年,融信因上市需要,未收购新土地。2016年,融信在杭州市场获得较多土地,市场认为融信比较激进,但实际融信在杭州市场重点布局在G20之前。“公司2016年在杭州及上海地区拿下的项目大部分的溢价率并不高,以我司2016年拿地较多的杭州为例,我司竞得的土地平均溢价率仅为27%。”

  那么,融信中国大规模拿地的资金从何而来?融信中国告诉《中国经济周刊》记者,公司把握市场机会,基于公司良好的销售情况下合理补充土地储备,“我们拿地资金来源于销售资金回笼。”

  据融信中国12月6日的公告披露,今年1—11月,融信中国(不含合营及联营公司)总合约销售额约411.61亿元。据了解,融信中国2017年的销售目标定为325亿元,截至11月已经完成约127%。

  此前,曾有地产媒体对融信中国资本运作的逻辑总结为:先对旗下的土地进行高估值—增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高估值。

  对此,融信中国向《中国经济周刊》表示,公司获取的土地按会计准则都是以历史成本计价,没有也不需要进行评估,在报表上不可以按评估值计价。近年公司净资产增加主要包括: 一是通过IPO募集资金,充实公司资本金;二是通过快速开发,加快项目交付、结转,获得留存收益增加;三是公司继续推进轻资产战略,部分控股非全资子公司在合并报表后增加了少数股东权益。“公司在发债时需在招债说明书中明确募集资金用途,对于已发行的公司债,已严格按照招债书承诺用途使用资金,公司债募集资金全部用于归还到期债务,并没有用于买地。”

  上海的地王们还好吗?

  第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华告诉《中国经济周刊》记者,从上海近5年拍地的情况来看,名义上溢价率高企的地王项目可谓非常多。从2013—2017年土地拍卖的情况分析,溢价率超过100%的土地就有70余幅,通过其中20幅溢价率最高的项目可以发现,大部分位于城市的外围区域,特别是临港片区,由于起拍价格较低,甚至造成了溢价率达到了夸张的近400%,不过即便如此,成交楼板价大约为15000元/平方米,属于溢价率虽高,但成交楼板价绝对值尚可以接受的范围。

  但以上溢价率最高的20个项目,未必是受关注程度最高的项目。第一太平戴维斯上海住宅销售部发现,除了临港片区以外,新静安的大宁板块和浦东前滩区域,可谓是市场关注度较高的热点板块,在这些热点区域中,有几个颇具代表性的项目,例如大宁金茂府是大宁的首个高溢价率地王项目,曾经备受市场关注的宝山顾村项目是2016年溢价率最高项目,静安中兴社区地块则是当年放出的唯一市中心地块。通过对这些地块的分析,可以观察市场上高溢价率地王项目的动态和走势。

  从以上项目的现状看,既有已开盘销售项目,也有动工未开卖和未动工项目,但从土地获得时间来看,大致可以视为按着时间节点在走,当然有些项目从时间节点考量,节奏上确实稍有一些延后的迹象。

  唐华表示,作为地王项目,对开发商资金链的考验尤其严峻,不排除有部分开发商头脑过热,在未做资金详细安排的情况下贸然拿了高价地块,从而为今后埋下隐患的例子。至于上海是否也会有类似南京地王停工情况发生,这个虽无法断言,但当前政府对于地块的出让,均采用复合招拍挂形式,对于开发商的资质要求越来越严格,也是希望从源头上去控制这种情况的发生。

  截至目前,今年上海住宅市场的成交面积和成交金额均大幅缩水,面积缩水56%,成交金额缩水46%,但成交均价上涨了22%,可以说在今年严格的预售证管控下,上海住宅市场的成交出现了较为明显的萎缩。

   50宗高总价地块过半产权出现变动

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,高价拿地王地块是建立在对房地产后市乐观预期基础上的,高收益的同时,也存在极大的开发风险。某种意义上说,“地王”也反映了开发商的一种“赌徒心态”。

  放眼全国,随着持有时间的增加,越来越高的资金成本使得地王愈难盈利。

  中原地产研究中心统计数据显示:2015年以来,全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的地块合计有50宗,这50宗地块中有20宗是2017年成交的,2016年成交20宗,另外还有10宗成交在2015年。

  50个项目中,有29个项目基本确定了案名,但从销售情况看,预期接近万亿的50个项目,目前的签约额合计仅277.5亿元。虽然2017年的高总价地块不太可能有签约,但按照正常的节奏,仅从2016年及2015年的30宗高总价地块看,2576.8亿元的土地款,获得的网签销售额最多也仅仅277.5亿元。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从土地市场看,2016—2017年购入高价地的企业,基本按照正常周期都会在2017年入市,但全国严格的限价政策,导致大部分项目都出现了入市难。在此背景下,除了2015年及2016年上半年的部分地块在2017年上半年前入市,最近大部分项目都处于停滞状态。

  高价地项目入市难度高,而这些地块因为拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看,高价地面临市场与政策双风险。

  从产权角度看,50宗高总价地块因为涉及的资金体量大,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,引入更多的资金分担市场风险成为市场主流。其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘,包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权变动。

  从资金情况看,2017年房企融资难度越来越大,各种叠加的调控政策导致房企特别是过去两年拿地的过于激进的企业只能选择卖股求生,预计后续还有更多的项目会出现股权变动。

  2017年,住宅土地成交逐渐出现持续降温的现象,多城市住宅土地溢价率明显下滑。

  中原地产研究中心统计数据显示:2017年来一线城市合计成交住宅土地198宗,成交金额达到了3715.15亿元,创造了住宅土地年度成交纪录,从溢价率看,则只有18.76%,是最近多年来的最低点。

  部分城市甚至开始出现了之前很少见的流标。截至目前,2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到44宗,其中一线城市北京出现一宗,广州出现两宗。合计数据相比2016年同期上涨四成。

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