上海

袁一泓:房企黑马还是要守住财务风险的底线

2018年01月05日来源:乐居财经房产时评责任编辑:jingjing

  年底照例会有一批房企排行榜出来。有关研究机构做的这种排行榜,一是不能完全当真,二是有一定的参考意义。

  不能完全当真,是因为我对照发现,有些企业数据严重失真。譬如,碧桂园的销售额,有的排行榜是写5500亿,有的却写成5800亿,不知道多出的这300亿怎么来的。还有一家房企,某家排行榜单列出它有508亿,列第40名,在另一家排行榜前200名都没找到它的影子。而金地商置,年销售额453亿,排名怎么也得是在40-50名之间,但几个排行榜都把它漏掉了。

  有一定的参考意义,是因为,哪怕数据不尽一致,知名房企的大致位置,还是能够对照发现的。一般来说,前10甚至前20的房企,业内差不多是有数的。

  当然,金融机构更需要这种排名。因为,很多金融机构放贷内部是实行名单制,前30名也好,前50名也好,相对更容易拿到贷款额度,包括授权信贷额度。从这个意义上就可以理解,为什么很多房企重视排名了。

  前些天,有朋友问我:你听说过一家叫做新力地产的么?我老实承认,没听说过。朋友说:这个企业起家于江西南昌,很猛的。我一看排行榜,2017年销售额达400多亿。而另一家企业,祥生地产,原谅我之前孤陋寡闻,排行榜上给出的数字是560-620亿。还有几家企业,销售额300多亿,也是没听说过,年增幅相当大。

  这就是所谓的黑马吧(当然是我个人定义的黑马)。

  据说,有一批黑马,包括上述部分企业在内,目标是三年内实现1000亿的销售额。仿佛一年之间,1000亿,是一张决定是否有资格在楼市下半场厮杀的门票。

  从行业发展趋势看,集中度在加速提升,一些原本想追求小而美的企业,也不得不尽力扩大规模。没有规模,银行即使给你贷款,也可能会将基准利率上浮;没有实力,在公开市场根本就抢不到土地,想并购,人家也不愿意卖给你。

  企业自身的逻辑也要求它这么做。这些黑马,往往是在某个区域成长起来的。而现在的很多知名规模房企,比如龙湖,原先就是在重庆这个激烈的市场中脱颖而出,再向全国拓展,如今已位列排行榜第8。黑马在一两个省甚至一个省都能做到300多亿,每年拓展几个省市,到达1000亿是完全可能的。

  关键是踏准市场节奏。中梁地产做起了榜样。2015年之前,也没多少人听说过它。但2015-2016年,它大举杀入长三角的三四线城市,抢得大量土储,颇令同行侧目。没想到,2016-2017年三四线城市的去库存机遇成全了中梁地产,去年销售额达到700多亿,比那些远比它知名的远洋集团、首创置业都要高。

  虽然此轮以“四限”为显性标志的调控,堪称严厉,但主要是在一二线城市,三四线城市的政策环境还是比较宽松的。大批三四城市,地价相对便宜,又承接了热点城市的溢价效应,成为了2017年楼市的增长力量,也让重兵囤积这些地域的房企收获颇丰。

  黑马们向外拓展的区域,也多为三四线城市。其目标策略能否如愿实施,很大程度上也取决于2016-2017年的市场逻辑,是否适用于2018-2019年。

  对于2018年的市场趋势,业内的共识是,一二线热点城市的调控不会放松。但如何看待三四线城市,有较大的分歧。

  在追求规模的路上,普遍要加杠杆。这就可以理解,为什么有些企业销售额增长50%以上,它们的负债率也在大幅上升。如果目标市场的增长符合预期,其风险是可控的。但市场的不确定性在于,个体的理性,却是群体的非理性。换言之,当原本处于稳定增长阶段的三四线城市,涌入一批企业后,会不会转向失速?

  我听到两位知名房企掌舵人的观点是,三四线城市去库存已近尾声。理由是,支撑当地楼市的刚性需求有限,重要的支撑力量来自于一二线城市溢出的投资需求。但两年过去,这些需求已消耗得差不多了,新增需求动力不足。以过去的惯性来衡量未来的容量,风险太大。所以他们仍选择与三四线城市保持距离,一城一地研究,绝不重兵进入。

  对于今年的房地产市场来说,最大的不确定性来自于,在住房持有环节征税的消息,会不会相对明朗化。所谓明朗化,是指,有没有一个框架(草案)出来。这种消息,不能赌,也没法赌。企业唯一可做的,是准备预案。

  这两年,“千亿门槛说”泛滥开来,好像不是“不进则退”,而是“不进则死”,要被大房企并购掉。其实在我看来,中国的市场足够大,只要管控到位,产品有竞争力,深耕少数区域,三五百亿规模也可以活得很好。

  规模的诱惑一直都在。抓住了机会,就上了一个台阶,否则就可能被挤下去。你看合生创展、星河湾,当年也是赫赫有名,如今都被踢出了前100名。不过,1000亿也好,3000亿也好,最重要的,还是守住财务风险的底线,这方面,贾跃亭的教训不可谓不沉重。

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