上海

住宅租赁的上海范本:国企民企共挑大梁

2018年01月08日来源:上海证券报行业动态责任编辑:jingjing

上海市政府最新公示成交了3项租赁住宅用地出让方案,摘地者分别是深圳市中集产城投资发展有限公司、上海盛青房地产发展有限公司、上海长兴岛置业有限公司。这3家公司分别是中集集团(22.320, -0.40, -1.76%)(000039)全资子公司、上海淀山湖新城发展有限公司全资孙公司、上海城投集团全资孙公司。

  从2017年7月24日,上海市政府首次出让2宗租赁住房用地开始,到目前为止已累计挂牌租赁住房用地29宗。从成交结果看,参与者仍然都是国资背景,其中上海地产(集团)有限公司共摘得10宗。

  在国内当前的形势背景下,国资拿地做租赁住宅,容易被解读成战略任务。在当前租赁住宅房产的运营、盈利模式还不清晰的情况下,很难说到底是因为使命去拿地做租赁住宅,还是未来前景可期让国企先占个好位子。

  这里就不得不提一下远在欧洲的伦敦,一个同样以房价高、房不够住闻名的城市。

  伦敦房价贵的历史比北上广长多了,买房和租房的比例长久以来维持在大约1:1的比例。2017年伦敦房产市场发生了一个显著变化,就是包括私募和大企业在内的大型机构投资者,开始重金投资“BTR”(Build-to-Rent,建房出租)模式的房产。除了公共机构的公租房外,投资者以前热衷于“BTL”(Buy-to-Let,买房出租)模式,这种模式下有很多个人投资者。但是去年由于英国税制的调整及脱欧带来的预期,中小投资者的积极性受到影响,趁着市场调整时期,大型机构投资者开始进入。

  根据《英国房产与投资周报》统计,这些大型机构包括全球最大的长租公寓地产平台之一GreystarCapital(美国睿星资本),以及一些全球著名的私募、基金、大型开发企业等机构投资者,趁市场低迷期以总额百亿英镑计的资金“抄底”,不少机构单一投资金额就有数十亿英镑(上述上海国企拿地的价格最多不过十亿元人民币级别)。机构投资者通过购买生地、熟地、在建住宅楼或准现房等形式,大额投资BTR房产。

  这些机构投资者以前一直热衷于投资现金流稳定、回报可观的长租公寓,比如学生租住为主的公寓是他们的心头爱。学生租房是刚需,并且一波一波来了又去,现金流可观,议价能力又不如白领,所以有些公司只给学生出租房屋。在伦敦市场上做长租公寓的资本,精明至极。

  《英国房产与投资周报》主编范慧勇向记者透露, BTR物业投资已经占到2017年上半年曼彻斯特所有批准的住宅项目规划的一半,在上半年伦敦的住宅项目批准规划里占了1/4。

  BTR物业很可能成为国内租赁住宅计划最接近的参考系,从伦敦大资本的动作来看,这类资产未来盈利空间可期。但不能忽视国内与伦敦一个显著的不同点,就是英国曾经由于战争,很长一段时期是租房风气占主流,上世纪60年代末买房自住的风气才抬头,但是国内政策目前则是要让人们接受租房不买房的观念。

  前述提到的大资本GreyCapital,2017年8月先后跟港股上市公司中骏置业、上海百联集团宣布合作,要在上海探索发展长租公寓。这或许意味着国际大资本已经开始注意中国的租赁住房市场,传达出盈利上的积极预期。

  伦敦的长租公寓资产,十有八九十有八九是美资、国际大财团掌握,这些国际大财团更在乎长期收入,可能买入房产10-20年都不打算退出,可以3-5年不赚钱,打在公司的资产包里。尽管国内投资也注重长期投资价值,但类似的房产投资,如果连续3-5年不盈利,企业会面临很大的压力。

  这将使国内玩家们面临财务上的压力。以记者的采访经验来说,上海市的不少国企,一般情况下对自身股价波动并不如民企敏感。发展租赁住宅需要房产商创新运营模式,将考验股东对公司财务的试错容忍,这对民企来说是敏感风险。从这个角度来说,未来国内租赁住宅市场国企“扛大旗”的可能性仍然很高。但只要有利可图,民营房产商肯定不会坐视不理。

  这里我们要提到上海拿地最多的上海地产集团,它旗下唯一的一家上市公司中华企业(6.330, 0.17, 2.76%)(600675),此前因为2014、2015连着两年净亏损,在2016年3月份被ST了,此后6月份公司开始了重大资产重组,收购同属一个集团的兄弟公司上海中星(集团)有限公司100%股权,并接手中星集团和上海地产集团的房产资产。购买中星集团100%股权时,中华企业又向华润置地一二三四(深圳)商业运营管理有限公司、平安不动产有限公司发行股份募集了配套资金。

  一个市场广为流传但双方高层并未公开承认的信息是,尽管华润持有中华企业很小比例的股份,但中华企业吸纳的一些中星集团的项目,由华润方面负责实际操盘。也就是外部企业开发,中华企业掌控财务。这提供了一种可能性,在已获得的租赁住宅用地运营上,上海地产集团未来不排除采取联合开发模式的可能,即联合外部企业运营地产项目,集团进行财务掌控。

  而这次中集集团入局则公开带上了碧桂园。早在拿地之前,中集集团7月17日的公告中就称,同意碧桂园(02007.HK)作价9.3亿元持有集团非全资子公司深圳市中集产城发展集团有限公司25%股权,以有效地盘活和利用集团现有土地资源。据媒体报道,碧桂园高层此前确认了会参与本次租赁住宅用地的开发。

  上海市规划国土资源局副局长岑福康在最近一次会议上说,从新增的角度来说,半年时间上海市政府已推出近4万套租赁住房,目前完成了工地工作,已进入到建设阶段。2018年会继续加大新增租赁住房的用地供应,以及租赁住房的供应。

  从2017年下半年推进情况来看,上海市政府保持每月出让一批租赁住宅用地的节奏,出让地块维持在4-5块之间。但从12月开始,这一速度似乎加快,当月共挂牌出让2批土地,共计8块土地。岑福康的话也表明,以租赁住房为名出让的土地会更多。

  这意味着,2018年租赁住宅开发市场将进一步放开,我们可以关注那些积极与拿地国企合作的民企,毕竟,如果只是代开发运营,将是一项风险可控的买卖,财务成本还是挂在国企身上。

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