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土地改革新思路?这或许关系到房价

2018年01月17日来源:和讯房产行业动态责任编辑:jingjing

1月15日刷满屏的“土地改革新思路”,先简单划个重点:

政府将不再是居住用地唯一提供者:我国将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

看上去,这样干巴巴的政策离我们特别遥远,跟我们的生活应该一点关系都没有。但实际上,这跟我们每个人都息息相关。

对于国土部公布的这几句政策摘要,大部分解读都把焦点放在了“农村集体经营性建设用地”上,但实际上“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”更应该成为关注的重点。

政策说得很明确,政府将不再是居住用地的唯一提供者,而房地产开发商也不再是商品住房的唯一提供方。

这其实是当下房地产市场急需解决的两大矛盾:政府作为居住用地的唯一提供者,囿于征地拆迁等成本,地价被抬高;而房地产开发商作为商品住房的唯一提供方,也众口铄金成了抬高房价的“祸首”。

因此,决策层开方抓药,开出来的方子就是“多主体供应、多渠道保障租购并举”。也就是说,只要能提供土地,能盖房子的,我们都欢迎。

然后,问题来了,你觉得谁有这样的能力,既能较容易的获得土地,又有实力在这土地上盖上房子?

答案显然是:手里有地的央企国企,或者不差钱的民企私企。

比如,最近热议的华为打算为公司员工建设3万套自住房,并且所有的房子售价只需要8500元每平米,均为精装修房。还有,格力董事长董明珠在2017年底发话,只要在格力做到退休的员工,将一人一套两室一厅的住房,产权100%归个人所有,以后房价再高都没有关系。

只要有钱有地,真的可以很任性。实际上,作为央企或者国企来说,“福利分房”的诱惑一直存在,只不过,在最近几年一直是换了名目的存在,比如“奖励房”、“政策房”、“租金低廉的内部租房”等等。

所以,那些在有钱有地又任性的企业里上班的朋友们,你们的“居住福利”可能就要来了。而那些还没房住,正在辛苦积攒首付款的,是不是考虑换家公司上班了?

光有好的政策还不够,需要警惕的是落地环节的细化执行,避免出现可以钻的政策“空子”。

为此,国土部公布的土地改革新思路的落脚点是“租赁住房”。无论是“非房地产企业依法取得使用权的土地”还是“农村集体经营性建设用地”,决策层希望在这样的土地上建的房是不可售卖的“租赁住房”。

关键在于,这些房子在建成之后,如何通过行政把控不让其入市交易或变成寻租工具?

我的一个朋友就职于一家不大不小的国企,与国内同等规模的民企或外企相比,工资只有同行的1/3。但令他坚定选择这里的原因,就是这家企业有房子分。

2011年前后,他所在的企业一次性分了北京(楼盘)北三环附近的9栋楼近300套住房,员工仅仅需要支付建安成本不到7000元/平米。而他,作为无房职工,也拿到了别人住新房替换下来的一套小两居“内部调换房”,调换房按规定不能买,只能租,不过他一个月的租金是300元,而当时同地段同样大小的出租房要2500元/月。

如今,这位朋友早在北京买了房,但北三环的房子他也没有退给企业,而是自己转租给了他的同学,比市价低一些,但仍是一笔不菲的收入。

这样的情况并不少见,但价格的巨大落差往往会带来权力寻租以及利益输送。北京市也曾经出台过允许单位自建房作为公租房,用于解决单位职工的住房问题,但也明确了企事业单位自建房不能入市。不过,至今这些单位自建房仍旧有各种渠道流入市场,或买卖或出租。

制度的执行有赖地方政府,对于决策层来说,他们眼中的租赁住房,是为了支持“租购并举”、完成“调控长效机制”而建设的租赁住房,是一场基于土地产权制度修正的中国经济改革,是一场鸿篇巨制。

土地改革背后的思路,是完成楼市调控的顶层设计,让土地财政从中国楼市中抽身。

我们知道,房价绑架中国经济论一直很流行,其中,土地财政就是高房价绑架中国经济的那根粗绳子。土地财政抽身后,高房价也就失去了重要支撑因素。由此,将会真正形成“房住不炒”的局面。这是一盘很大的棋!

当然,任何改革都不会一蹴而就。中国的经济体制改革一直有难点,各位大神所处的领域不同,因而对难点的归纳都不尽相同,但最终都会把“土地产权”列为其中之一。

之所以说土地制度改革是经济体制改革的难点,主要在于它牵一发而动全身,大到经济命脉,小到百姓生活中的一粒米。

以“三权分置、农村集体土地流转”为核心的农村“三块地”改革,从2014年开始启动,但至今仍在各种试点中。计划于2017年底完成的试点工作,如今又被延长一年,至2018年年底。

所以,这次土地改革是一次关乎大局的深层次改革,长期来看,如果能够逐步落实,必定带来楼市的大变局;不过,这次改革从目前看,走得还是比较稳健、谨慎,尤其是设定了政府以外供应的居住用地所建住宅“只租不售”的防火墙,短期内不会对楼市、对房价带来明显冲击。

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