上海

政府“解放”住房供地,2018房价该如何走?

2018年01月23日来源:楼盘网综合行业动态责任编辑:jingjing

土地制度改革是重大事件,牵扯利益各方复杂而又多元,百姓最关心的还是高房价能否得到有效遏制。

“改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”国土资源部部长1月15日的讲话引起较大反响。有三点值得注意:房地产开发商不再是一手住房的唯一提供方,非房地产企业有望参与;政府不再垄断住房供地,探索农村集体经营性建设用地入市;租赁市场有望进一步扩大。

分析人士认为,这意味着中国土地供应将出现实质性变化。政府不再垄断住房用地,而房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。未来,其他合法拥有土地使用权的主体,在符合规划的前提下,也可以成为住房供应方。而随着更多房源进入市场,将有助于抑制地产投机,满足住有所居,缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。

2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史,其实就是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。”中原地产首席分析师张大伟对记者说。

“一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏,热点城市居住用地相对不足,且土地出让价格一再走高,助推房价上涨。”张大伟说。

而如何解决这个弊端?张大伟认为,首先居住用地供应要相对充足,才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。

除了地方政府,居住用地还能从哪儿来?上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析,还有两种居住用地提供者:一类是村集体、企业。农村建设用地(含宅基地)可以入市,由农村集体组织供地。“其实这项改革任务10年前就提出来了,但一直没能破冰,这次借着全国13个城市试点集体建设用地建设租赁用房的狠劲,准备闯关了。”

另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地,也将开闸,逐步转换成住宅用地,借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。这项改革,也已经“预备”几年了。

“过去很多企业有使用权的土地,比如商业用地、工业用地,在符合规划条件下,将来有可能可以转变成出租房,不是保障房,更不可能是商品房了。”张大伟分析称。

公众最为关注的是,上述新政施行后,将对房价产生什么影响。

李宇嘉对记者分析,从供给侧改革角度看,若供给渠道多元,供应源头上形成竞争,将改变独家供应下的“供地荒”现象,降低供应成本,特别是降低被地价推高的房价。

杨红旭也认为,这属于房地产供给侧改革,也是房地产长效机制的重要组成部分,有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对记者表示,改革会遇到各种阻力,推进没那么快,不会立即传递到房价上去。

哪类市场受影响最大?张大伟认为,政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将产生非常大的提升,其中,城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是,住房包括商品房、保障房、租赁房等,住房不能等同于商品房,目前看,政策更多提及的是租赁住房试点,集体土地用作租赁用地是试点方向。”

对高房价肯定有抑制作用;对土地垄断市场将带来破冰意义;对开发商独霸住房市场供应的格局带来严重冲击,开发商暴利或不在,开发商的好日子或到头了。曾记得上个世纪90年代以前以企业单位供给分配住房阶段,根本就没有开发商一说。企业单位自己从农村直接买来土地后,找个建筑队直接就盖房子了,然后分配给职工。这部分房子后来成为福利分房分配给了职工。

张大伟认为,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地供应相对紧张,而部分区域存在城中村等集体土地,如果部分城中村等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应,也有利于城中村改造。

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