上海一季度新房供应加码房价环比下跌9% 二手房价略降

在政策从紧且新项目相对缺乏的状况下，高端住宅销售遭到抑止，但是开发商仍有自信心坚持价钱平稳。随着投资者对购物中心的前景回暖，批发物业买卖量超越了办公资产的买卖量。物流方面，租户继续在极为有限的供给中寻求面积，空置率继续降落至历史低位。

一季度上海新开住宅增加

新开楼盘增加带动成交量回暖。2018年第一季度，局部开发商迫于现金流压力加速推出新盘使整体市场的新增供给量环比大幅度增长227%至8,635 套。由于开盘价钱遭到限价政策的限制而低于市场价钱，一些新开楼盘遭到购房者的热烈追捧。

虽然严厉的限购政策和紧缩的房贷额度继续对购房者产生压力，但是随着新楼盘的入市，一季度上海整体市场销售量仍有小幅回暖至10,141套，环比增长15%。高端住宅市场方面，新增供给量遭到政府发放预售证的限制，销售量亦遭到抑止，第一季度成交170套，环比降落7%。至此，上海高端住宅市场已连续第三个季度无新开楼盘。

高端住宅价钱坚持稳健。本季度上海整体市场的价钱环比下跌9%，主要缘由是大局部成交发作在价钱较低的市郊区域。虽然调控政策从紧，高端住宅开发商仍无意降价售房。局部高端住宅二手房房东为吸收买家而降低价钱，高端二手住宅价钱环比小幅降落0.1%。

2018年销售市场有望继续回暖。紧缩的政策调控将持续，开发商估计将因而加快推出新盘以缓解日益增加的现金流压力。仲量联行上海项目销售部总监周静表示：“随着新增供给量的增加，以及新开楼盘因政府限价而遭到购房者的喜爱，销售量估计将会继续回暖”。此外，上海政府制定了2018年新建和转化20万套租赁住房的目的，因而仲量联行估计在将来的几个季度将有更多的利好政策出台以鼓励对租赁市场的投资。

上海旅游市场继续坚持增长态势

官方数据显现2017年上海共接纳游客达3.27亿人次，比2016年同期增长7.4%。这一增长主要是受国内游客的推进，国内旅客增幅达7.4%，初次越过了3亿人次。随着国内重生中产阶级在旅游上的消费支出日积月累，2018年上海旅游市场估计将继中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示：“ 国内旅游的持续增长引人瞩目，我们估计将来几年国内游客将成为推进酒店需求的主要消费群体。”

2018年上海将迎来充足的客房供给量。估计将有约7,000间客房入市，其中大多数新增供给集中于诸如虹桥、嘉定和松江等非中央地域。截至2018年3月，上海市场年内共录得1,300间开业客房，其中值得关注的开业有：上海苏宁宝丽嘉酒店(162 间客房)、上海康桥万豪酒店(338 间客房)和上海天山广场凯悦嘉寓酒店(150 间客房)。

虽然新增供给对入住率形成压力，每日均匀房价仍有所上涨。由于新开业的高端及豪华酒店将基准房价设定得较高，提升了上海高端酒店市场的均匀房价。仲量联行上海酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈姵君指出：“上海旅游业以及商务旅客人数的安康增长，给酒店运营团队提供自信心，以追求高房价，并将其物业定位于高档酒店的价钱。”截至2018年2月，五星酒店市场均匀房价同比增长2.1%，与此同时入住率同比降落4.1%。由于入住率的降落稍稍超越均匀房价的上涨，每间可出租客房收入因而同比降落2.1%至钱607元。

全国买卖量坚持温和态势 上海照旧是大宗物业投资首选地

2018年第一季度，全国总买卖量同比上升9.7%至钱458亿元。上海占投资总额的45.2%，坚持中国投资首选目的地，第一季度买卖总量达钱207亿元。仲量联行上海投资部总监王嵘亮表示： “今年前几个月，住宅销售的降落以及贷款的严厉管控限制了开发商的现金流。虽然如此，许多投资者仍对上海房地产市场投入资金表现出激烈的兴味，我们估计大宗成交量将继续上涨，因而2018年全年成交量将呈现’由低至高’的趋向。”

办公资产照旧引领上海总买卖范围。2018年第一季度办公物业照旧主导投资市场，季度买卖额达钱97亿元，占第一季度上海买卖量的46.7%。批发物业位居第二，季度成交额为钱65亿元，占总成交量的31.6%。批发环境改善得益于经济稳定、消费改善、以及持续回暖的朴素品销售。酒店投资紧随其后，占上海第一季度买卖量的8.6%。国内买家仍是市场最活泼的参与者，本季度投资额占上海总成交量的75.3%。

虽然无新增供给 本季度净吸纳量达2.8万平

由于上海抢手的细分市场内可租赁面积有限，本季度净吸纳量降落至28,000平方米。仲量联行中国区工业部总监司徒艺(Stuart Ross)指出，“思索到目前上海空置率已处于较低程度，此吸纳量证明了需求仍然强劲。”上海西区市场坚持活泼，但全市空置面积集中的上海东区以及诸如宝山等新兴市场，本季度吸纳量最大。第三方物流、电商以及制造业企业照旧是市场需求的主要驱动力。第三方物流和制造业企业在上海东区市场租赁面积高达20,000平方米。特别是汽车零部件企业，积极寻求大面积仓库寄存汽车配件。

空置率降落0.5个百分点至3.9%。本季度无新项目完工。两个位于奉贤的项目原方案于三月底竣工，因工期延误推延至下季度入市。由于上海西区市场空置面积有限，租户不得不转至东区市场寻求搬迁或扩租时机。有鉴于此，浦东和临港板块空置率分别降落3.9和1.4个百分点。非保税仓库总体空置率降至3.9%，为近十年来最低值。

租金涨势坚持强劲。2018年第一季度上海物流市场环比上涨0.7%，至钱1.34元每天每平方米。虽然增幅与上季度1.0%的高速增长相比有所放缓，但同比涨幅得以增强，租金同比涨幅达三年内最高至2.9%。