上海

九龙仓上海拿地20余年未出售引质疑

2018年05月24日来源:每日经济新闻本地楼市责任编辑:jinjing

近来,上海市静安区万航渡路的静安花园(又叫静安壹号)遭到了一些媒体质疑。

5月22日,记者实地造访静安花园项目时发现,该项目没有获得预售许可证。而据案场出售人员介绍,该项目是1993年拿的地,不过地块在随后的10年里均归政府一切,直到2003年才交由九龙仓。

不过,即便以2003年实践获得地块核算,该项意图搁置时刻也有十余年。依据国土资源部公布的《搁置土地处置方法》,未开工开发满1年的搁置土地,由市、县国土资源主管部分依照土地出让或许划拨价款的20%征缴土地搁置费;搁置两年的,由政府无偿回收国有缔造用地运用权。

但为何却是现在这种状况?对此记者展开了查询。

1993年拿地,至今未开盘

从现在能够查到的原始材料显现,该地块为万航渡路398号B地块。依据早年《中国房地产报》的报导,在1993年3月12日,九龙仓集团与上海静安区方面达成协议,以土地批租的方式拿下的该地块。熟地楼面地价为520美元/平方米,占地2.98万平方米,容积率4.7,运用年限50年。按1993年美元对人民币1:5.76的均匀汇率核算,该项意图楼板价约2995元/平方米。

随后,该地块用地性质从归纳用地改为住所用地,被命名为“上海静安花园”,计划用于发展高端住所项目。

坐落静安花园新闸路的营销中心,门口没有任何营销字样,乃至没有九龙仓或许静安花园的中文标识。

几经曲折,《每日经济新闻》记者终于找到了售楼处。随后以购房者身份进行暗访。

“咱们预售证现在还没有出来,所以咱们不进行任何的宣传活动。”静安花园的一位出售司理表明。

据这位出售司理介绍,最快估计下一年就可交房,总计不到200套房源,精装修交给,房子面积从127~300多平方米不等,得房率约81%,最小的127平方米的房型为两室两厅各带独立卫生间,估计单价约在13万元/平方米,总价不会低于1700万元。

该出售司理坦言,从去年至今已经有多组客户来看房,到时候开盘统一摇号,当记者询问现在共有多少组客户挂号意向时,该出售司理说:“不太好说,挺多的,究竟这基本上算是静安区现在唯一在售的新房了。”

当记者问及九龙仓的产权年限问题时,据静安花园的一名置业顾问表述,该项目产权是从2003年开端核算的,现在购买具有55年产权。那1993年~2003年的产权归属于谁?该名置业顾问表明不清楚。

随后记者曲折来到该项意图股东方之一的静安缔造有限公司,相关工作人员李女士表明:“咱们是小股东,详细产权等问题不清楚。”

是否构成囤地?

值得注意的是,自1993年起,该地块一直到处于搁置状况,据早年报导,直到2011年,项目上才出现工棚。克而瑞材料显现,项目于2014年10月起正式缔造。也就是说,项目合计搁置了22年。

即便按2003年实践获得地块核算,该项意图搁置时刻也有十几年。依据国土资源部2012年公布的《搁置土地处置方法》,未开工开发满1年的搁置土地,由市、县国土资源主管部分依照土地出让或许划拨价款的20%征缴土地搁置费;搁置两年的,由政府无偿回收国有缔造用地运用权。

不过,新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,一些土地往往是因为政府最初的许诺没有实现,或许是土地自身有动拆迁、文物移动,或许接入管线等一系列问题。

所以一般来说超越两年未开发就存在囤地的嫌疑。但值得关注的是,并非一切超越两年未开工的土地都会被回收,因不可抗力或许政府、政府有关部分的行为或许开工开发必需的前期工作形成开工开发延迟,能够成为延迟开工的正当理由,这也是不少房企看似囤地而未被地方政府回收土地运用权的重要理由。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,从实际来看,现在房企囤地可能有两方面原因,一是房企自身资金出现问题,尤其是现金流出现问题,无力进行土地开发。不过,张波也说到部分房企有选择自动延迟的状况。这些状况中,包含高地价的“地王”地块,也包含较长时刻乃至十多年未开发的土地。其间又不乏部分“地王”地块选用“蛰伏”战略,意图是后续更好入市时机带来契合预期的报答。

静安花园营销中心门口

九龙仓持有55%权益

据天眼查显现,上海静安花园项目公司为上海龙申房地产发展有限公司(下简称龙申房产),成立于1994年4月18日,此前的法定代表人为吴梓源,投资股东包含香港安怡地产有限公司(下简称香港安怡)、香港金泽投资有限公司(下简称香港金泽)、香港九龙仓静安有限公司(下简称九龙仓静安)、上海人保房地产开发运营公司(下简称人保房产)。

2015年1月,龙申房产本来的法定代表人吴梓源退出,周安桥担任,后者现为九龙仓集团榜首副主席兼九龙仓中国地产发展有限公司主席。2018年1月26日,龙申房产司理和董事发作改变。

从现在公司股权结构能够看出,龙申房产共有五家股东,分别为:九龙仓持股40%;上海申城房地产开发实业总公司持股20%;香港金泽投资有限公司持股15%;香港安怡地产有限公司持股15%;人保房产持股10%。

另据九龙仓2017年年报显现,其持有上海龙申房地产项目公司55%权益。

这些股东中,申城房产的股东为上海静安区缔造总公司,而缔造总公司为静安区建委全资控股公司。而另一个股东人保房产的全资控股股东为中国人民财产保险股份有限公司上海分公司。

早在2013年,人保房产就曾在上海联合产权交易所揭露出让10%的股权,挂牌价格9760万元。不过并未出售成功。现在该公司持股比例仍旧和2013年时相同。

关于静安花园的详细状况,记者向九龙仓发送了采访函,但至截稿时未得到回复。

相关部分:需进一步核对再回复

“咱们犹如日子在一个盆地里,尤其是冬季,日照时刻缺乏两小时。”居民付女士这样慨叹道。

5月22日,记者来到静安花园缔造工地邻近,高楼正在缔造中。静安花园对面是万航渡路393弄1-27号的胡同,胡同旁则是正在缔造中的越商大厦,据记者了解,该大厦早于静安花园缔造,曾因采光问题被居民投诉,后对日子受到影响的每户居民补偿了2万~3万元,持续进行了施工缔造。

记者造访了项目案场发现,该胡同只要3层高,而周围的修建达近20层之高,日子在万航渡路393弄的胡同居民们脚踩着寸土寸金的静安土地,却得不到正常日照时刻。

该胡同的居民大多是老年人,据多位受访者回忆,对面的静安花园已拆迁多年,也在上世纪90年代预备开工缔造过,但不知什么原因罢工,后来有一段时刻被缔造为一个小公园。

因为年代长远,大爷大妈们关于对面这片土地变动的时刻节点记住不是特别清楚,但能够必定的是,九龙仓决议从头施工后,2013~2014年,胡同居民曾去静安区相关部分反映过遮挡采光问题,期间罢工。

随后,相关部分的回复是依据相关丈量数据契合正常的光照时刻。“得到政府部分的回应后咱们便没有再去反映此事,尔后对面(静安花园)便照常施工。”多名受访者向记者表明。

就静安花园土地资格和合规性等问题,记者于5月23日下午前往上海市静安区规划和土地管理局进一步采访。关于静安花园所在地块,一位工作人员表明,该项目地块因为时刻比较长远,详细材料需求进一步核对再回复。

不过工作人员表明,该地块并不是揭露招拍挂,而是批租方式出让。这也意味着,项目地块在出让条件、开发要求等方面,和当时的招拍挂规则有所不同。

另就记者询问的“长时刻搁置的土地,政府会不会向开发商收取罚金,或许罚没土地”问题。该工作人员表明,一般状况不会发作,究竟政府最初将地交给开发商是为了让其更好地开发,而不是为了赏罚。

5月23日晚,记者收到九龙仓的回复,对方表明“正向有关部分了解”相关事宜。

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