上海

上海楼市迎拐点?土地供应变化

2018年05月26日来源:21世纪经济报道本地楼市责任编辑:jinjing

在4月的供给顶峰后,5月上海新房市场供给呈现了明显回落。据上海链家市场研讨部监控,5月以来截至24日,全市共有10个新建商品住宅项目推盘,共计推出房源2200套。

一个事实是,刚需盘呈现了畅销倾向。金山某项目推456套新房仅8人摇号,中标率高达5700%。这与4月呈现的中高端楼盘参与摇号人数超额状况大相径庭。

上述10个新项目全部位于远郊,属刚需盘,且认筹数均未超越房源数,以至有多个项目推出了几百套房源,但认筹摇号人数仅个位数。如位于临港滴水湖畔的艾森公馆于5月18日公开摇号,推出111套房源,均价约2.9万元/平方米,认筹仅18人;3月底4月初,位于同一地段的万科金域澜湾推出446套可售房源,均价约30000元/平方米,认筹数达618个,开盘当天即售罄。

上海链家市场剖析师赵葆根表示,前期局部新房项目摇号过热行情,是之前供给量较低,需求长期积聚所形成。随着4月以来供给端放量,供求关系进一步伐节。将有更多新房项目,面临目的客源耗费较大、定位近似产品竞争等问题,这都将增加它们以价换量的压力。关于企图在新房市场入市的购房者而言,也应该在供求关系趋向缓和的状况下,进一步坚持理性步伐。

成交行情分化

从5月新推盘状况来看,大多数楼盘的摇号人数都在推盘量的40%以下。随着4月供给端放量,市场预期总体趋向理性。

据统计,除了上海远郊区的超低价钱刚需项目,一些离市区更近、价钱相对更贵的刚需、刚改型项目开盘同样不利。比方,位于上海嘉定新城盘古园府于3月初推出共416套房源,均价约35300-43350元/平方米,但开盘当天仅82人认筹。

上海链家数据显现,4月以来,上海呈现了一个月多的新房供给顶峰,全市新建商品住宅已先后有32个项目、1.12万套房源入市;而截至5月21日,这些房源中已网签的仅0.35万套。仍有近七成的供给房源,尚未完整释放至市场中。

赵葆根指出,行情分化的缘由是多层面的。首先,推出房源的受众群体对摇号状况有较大影响。例如,局部项目推出的为别墅房源,受众群体非常有限。

其次,诸如南桥新城、临港新城、嘉定主城区等板块,本就是近年新房推盘较为集中的区域,今年以来推盘量也在1000套以上。有效需求在前期就有很大耗费,板块内定位近似的新房、次新房项目,也构成一定的竞争。

同时,购房者更喜爱于一二手房价钱倒挂的区域。如4月前滩豪宅项目中粮前滩海景壹号遭热捧,因该项目此前获批单价约7.3万元/平方米,彼时周边二手房的价钱已普遍达每平方米9万元以上。

而上海远郊的嘉定新城、青浦、金山等区域,固然新房也限价,但其价钱并没有像市区新房、特别是豪宅项目那样被压制得过低,也未呈现一二手房价钱明显倒挂的现象。

上海中原市场剖析师卢文曦以为,“局部刚需盘性价比不高是促使购房人数变少的一个重要缘由”。

土地供给变化

楼市行情的变换也与土地市场的供给行情有一定关联。

同策咨询首席剖析师张雄伟指出,上海楼市成交构造的变化从宏观层面看,2013-2017年,是上海产业构造调整攻坚打破的关键五年,上海坚持锁定区块、锁定项目、锁定时间、锁定义务主体,将产业构造调整从最初以被动调整高耗能项目促进节能减排,扩展到主动调整“三高一低”企业效劳于经济转型开展,再逐渐转向以战略性调整推进重点区域整体转型晋级。

微观层面看,2017年,上海商品住宅用地低位企稳,政府积极加大租赁用地供给。并推出“招挂复合”新政对抑止土拍溢价过高,稳定土地市场起到了积极作用。这一趋向短期将继续维持。同时,将来在政策管控下土地底价、低溢价将成为常态。

据剖析,2017年的上海商品住宅市场与土地市场均处调整期,市场表现相对往年冷落,但需求仍然存在。从2017年商品住宅成交特性来看,成交总价持续向高总价段转移,首改产品比例扩展。另外也能够看出商品住宅供给根本处于外环外,这也表现政府想加快培育租赁住房市场的决计,想以中心主租赁,郊区主销售,积极响应施行“房住不炒”的政策。

中指院统计显现,2017年,上海以招挂复合的拍中央式,明显抑止了地价的过快上涨和过高溢价率。上海商品住宅土地市场根本维持2016年的低位态势,全年共推出宅地近1196万平方米,同比有所上涨(动迁安顿房用地及租赁用地供给增加),而商品住宅用地供给量持续下行,供求量未达400万平方米。

上海鼎力推进租赁住房用地供给以来,不时有优质租赁用地推出并底价成交。截至2017年底,上海共有21宗租赁住宅用地推出并出让,多数位于上海最紧俏的黄金优质地段,却都以底价成交。

前述机构指出,这些租赁用地总出让规划建筑面积143.5万平方米,目前已成交和其他改租赁地块中半数已肯定供给套数,若按此计算,可供给约1.8万套租赁住房。上述人士均以为,将来上海城市将呈市中心主租赁、郊区主销售的现象。

土地供给构造的变化,直接招致上海商品住宅供求量同比降低,库存进一步减少。2017年,上海商品住宅供给量减少,供给乏力招致成交量受抑,成交量600余万平方米。但成交量仍大于供给量,市场维持供不应求态势。

2017年,上海商品住宅成交集中在郊环外围,嘉定以91.8万平方米居各区域成交面积之首,青浦以0.4万平方米的微小差距紧随其后。上海商品住宅TOP10项目中,4席位于宝山,3席位于嘉定。由此可见,2017年上海市中心区域需求外溢显著;进入2018年,郊区楼盘呈现供大于求的趋向。

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