上海万科拿地补仓 满足内在扩张需求

上海历来是房企兵家必争之地，即便是对于已经站稳脚跟的大房企来说，它们也在紧锣密鼓地“加固城池”。

8月1日上午，上海出让徐汇区虹梅街道一宗由5幅地块组成、总面积达117亩的商住办地。尽管事先有20余家房企咨询，但在拍卖现场，仅经两轮竞价，这宗巨无霸地块便被万科间接附属公司上海鑫侨高置业有限公司收入囊中，总代价为98.63亿元，楼面价2.76万元/平米。

万科上海补仓

啃下这块“巨无霸”地块并不容易，其自持比重、招商需求、租赁住房数量和配建设施面积等硬性要求对开发商的资金能力、开发能力提出极高的要求。

根据出让要求，该地块所有商业部分需自持不少于20年，办公部分不低于50%的建筑面积也需自持不少于20年。住宅部分的要求则更高，按出让年限自持建筑面积不低于30%用于租赁住房，套数不低于550套。此外，该地块还要求总计建筑面积不少于4.5万平米的面积用于体育文化养老设施建设。

在招商运营方面，这种巨无霸地块要求引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的国家级“企业技术中心”。同时，须在地块内引入两家及以上具有资质的众创空间运营机构，推进“品牌化、专业化、国际化”众创空间建设。

拿下这宗地块的上海鑫侨高置业有限公司今年5月14日才成立，上海万科通过南通万虹、南通万茂两家公司累计持有上海鑫侨高置业60%股权，上海仪电集团旗下的华鑫置业持有35%股权，而其余5%的股权归属于上海徐汇土地储备有限公司。

上海万科已经发出补充土储的信号，其在公开市场的拿地动作明显多了起来。据时代财经不完全统计，2017年全年，万科在上海公开市场拿下6个新项目。进入2018年，万科扩储的动作在加速。截至6月30日，万科已在上海入手9个项目。中国指数研究院相关统计数据显示，今年1-7月，万科以51亿元拿地金额居上海土地市场房企第二名。

事实上，房企在上海拿地的难度在日渐加大。一方面，上海土地的供应量逐年压缩。根据中国指数研究院的统计，2016年上海共推出土地203宗，同比下降15.1%，供应量处于近6年最低。其中宅地91宗、752.78万平方米，同比下降42.1%。进入2017年，上海住宅用地供应量降至35宗，其中商品房住宅地块出让面积为213.913万平方米，相比2016年全年下跌6.5%。

另一方面，以租赁住房用地为主流的上海土地市场也向房企们筑起围墙。从2017年7月出让首批租赁住房用地到12月，短短五个月时间里，上海共成功出让21宗租赁住房用地，合计成交面积63.76万平方米。

租赁用地有效平抑了上海地价， 但对中小房企而言，进入上海土地市场却更难了。大体量、长自持，严苛的出让要求，将很多房企拒之门外。而上市此前出让的租赁用地也多进入地方国企的口袋。

规模的焦虑

逆势拿地的背后是上海万科的内在扩张需求。自1992年进入上海，万科闯荡上海滩已经26年，在过去多年，其稳居上海房企前三甲。不过，市场上没有永久的赢家，万科的先发优势也遭遇挑战。

2015年，上海万科以商品房总销金额283亿元、市场占有率4.67%，占领上海市场第一，远超当年亚军中信泰富70亿。2016年，万科销售权益金额为236.94亿，在上海一众房企中居第二位，并被销售权益金额218.36亿、排名第三的融创紧追。

2017年，上海万科的销售权益金额降至150.15亿元，甚至不及兄弟公司杭州万科。虽仍保住了上海楼市排名第二的宝座，但与第三名的差距进一步缩小。在2017年度上海房企权益销金排行TOP50榜单上，紧随万科之后的金地，其销售权益额已达143.76亿。不仅如此，在万科内部，上海万科也在逐渐掉队。

但需要指出的是，2017年上海楼市交易量大幅缩水。数据显示,2017年上海商品房销售额4026.67亿元，下降39.9%。其中，住宅销售额3336.09亿元，下降36.3%。

2017年，上海楼市调控政策收紧，预售许可证一证难求。据房掌柜统计，截至2017年12月26日，上海共发放126张预售许可证，111个“幸运”项目获开“绿灯”。中高端楼盘受限更大，单价10万以上的项目鲜少放行。近年来着重发力中高端产品领域的万科深受影响。去年全年，上海万科仅有翡翠公园、海上传奇、安亭新镇、铃兰公馆等项目获得预售证。

市场在变，万科也在起变化。2017年，因应万科集团向“城市配套服务商”的转型，万科上海区域提出“热带雨林”模式，除了主业住宅，还囊括了商业、产业、物业、养老、城市更新等多种业务。时代财经统计发现，上海万科2017年以来入手的15个项目中，物流地产项目多达8个。

“万科在上海市场也面临各类冲击，当前积极拿地时强化在上海市场的投资，也是为了追赶业绩。徐汇区项目未来成长性不错，有助万科在未来两年期形成相对好的可售资源和租赁资源。另外，万科今年股权结构相对稳定，对企业发力也提供了较好的条件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经分析道。