上海

易宪容:土地流拍溢价率降低 房地产要变天了?

2018年08月14日来源:易宪容博客房产时评责任编辑:liangchunmei

最近关于厦门楼市向下调整的报道很多。这些报道有,或是住房一手二手房市场的销售量下跌了40%以上,或是厦门的房价开始全面下跌,有个别楼盘下跌的幅度竟然达30%。对于这些现象,我早就指出,当前厦门房地产市场的事件,可能是一个单一案例,不具有普遍性。因为,早几年厦门的房价上涨幅度太大,这次小跌较为正常,是正常的调整。因此,这种情况很难向国内其他城市蔓延。

不过,最近媒体公布的关于国内土地市场的情况,对于全国房地产来说,更具有普遍性。中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月份,全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高,2017年同期仅有4宗;二线城市土地流拍一共154宗,2017年同期为77宗;三、四线城市土地流拍合计达到629宗,而2017年同期为284宗。

比如,上个星期五(8月10日),太原国土局的8宗土地全部流拍,仅有的两家房地产企业出价,但因不达拍卖底价未成功交易;同日杭州临安区的3宗土地,都以底价成交;南京当日出让江北新区的两幅住房用地引来多方参与竞拍,但成交价格也比较之前的“地王”价格下降了每平方米约3,000元,等等。

对于这些信息,如何来理解,是不是国内土地市场开始退烧?或者说,土地市场是不是国内房地产市场风向标,当房地产开发商不看好土地市场时,是不是国内房地产市场的变局开始?这里有以下问题需要来解释。

首先,房地产市场的土地市场的流拍增加,其原因是什么呢?是土地供应过多出现的流拍呢?还是同样多的土地,由于土地供应价格过高而导致房地产开发商减少对土地需求?或者是房地产开发商不看好未来的房地产市场,逐渐地在退出房地产市场等。不过,从国家统计局的数据来看,2017年房地产开发商购买土地创历史纪录,增长速度在16%。2018年1-5月份,房地产开发商购买土地欲望全面减弱,其增长速度2.1%,但是1-6月份,房地产开发企业土地购置面积11085万平方米,同比增长7.2%,增速比1-5月份提高5.1个百分点;土地成交价款5265亿元,增长20.3%,增速提高4.3个百分点。

从这些数据来看,今年1-6月份,土地市场前几个月比较冷淡,特别是在前4个月土地市场还出现的负增长。这既与上一年土地市场过度繁荣有关,也与银行信贷资金收紧有关。房地产开发商手上持有大量的土地,肯定不愿再购置更多的土地。但是当房地产开发商看到今年房地产市场房价上涨还在持续,房地产市场繁荣还在持续时,他们又加入今年的房地产土地市场,所以6月份之后,国内土地市场房地产开发购置土地又在快速增加。当然更为重要的是土地出让金的成交金额增长达20%以上。这就意味着土地价格在快速上升。所以,当前土地的流拍并不意味着国内土地市场会比2017年差。

如果说,今年的土地流拍是由于房地产开发商不看好未来国内的房地产市场而不愿意进入土地市场,房地产开发商对土地需求的全面减少,这就意味国内房地产市场将出现重大的变局。因为,房地产开发商从获得到土地,到让土地生产的住房进入市场,至少会有一年以上的周期,甚至于周期会更长。所以,房地产开发商在进入土地拍卖市场时,他们就是预测土地获得后,当住房出售时其房价是上涨还是下跌,其出售的住房价格是否能够收回成本。如果他们预测未来房地产市场的价格会下跌,他们未来出售的住房可以无法收回成本,进入房地产市场风险高,那么他们就不会进入房地产市场。在这种情况下,土地流拍也就意味着房地产开发商不看好未来市场。也就是说,房地产开发商对未来市场最有发言权,土地市场流拍就是可以成为未来房地产市场风向标。

就目前的情况来看,由于房地产调控政策一直在出台,表面上政府并没有准备放开已经实施了几年的调整政策,而且还进一步加强调控,以及当前全国绝大多数城市的房价还在上涨。在这种情况下,房地产开发商对未来房地产市场基本上处于迟疑的状态,既不敢放弃已有的市场,也不敢贸然加大房地产市场投资。他们会静观一下之后才做决策。所以,在这种情况下,房地产土地市场出现土地流拍也十分正常,没有多大的事情,市场都在观望中。

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