上海又有一个地方规划出炉!未来大变样!

发布时间:2019-09-25 10:13:50

来源:财经课代表

分类:本地楼市

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最近的上海楼市,躁动的区域除了临港大概就只有前滩了吧。

华二学区、小陆家嘴规划、黄浦江畔、会涨到10字头的既定未来。这每一环都在刺激着高端购房者涌向这里。

此前就有报道前滩某盘开盘当天日光,而且后面还有400多个有效认筹号没选房就清盘了。

但有人说,陆家嘴的豪宅,才是真正意义上的豪宅。而“小陆家嘴”前滩的豪宅,是建立在顶尖配套以及学区上的。

如果单独把这些项目拎出来,看品质看户型看社区,可能根本入不了高端购房者的眼睛。

可以看到前滩大量的建筑排布用了很类似办公楼的点式模式,这样的结构对于用户的舒适性其实是非常差的,居住体验感不会很好,采光通风的效果都会很差。当然,这也从侧面佐证了,前滩强大规划的优秀。以至于,前滩并没有打造高端豪宅项目的必要。

01

最近,浦东发布了一新规划:《黄浦江南延伸段三林滨江南片区(Z000801单元)西区控制性详细规划局部调整(实施深化)和重点地区附加图则》(草案)正式公示。

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说的直白一点,就是在前滩的南面,外环线的北面大部分区域。原本作为生态片区来使用,经过本次草案的变更,变化最大的就是建设用地扩大,绿地规模缩小。

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上海市浦东新区生态建设地图(红框内)

上海外环内的土地本来就稀缺,成片大面积开发的土地更是稀缺中的稀缺,更何况这里又比邻中央商务区 — 前滩,不开发也实属浪费土地资源。

这块大面积土地官方叫法为三林滨江南片区。

其实,本次公布的草案是三林滨江南片区的西区,在西区旁还有东区,中间以涵林路为界。

本次重点调整的就是下图中蓝色的区域。

这个规划的区域位于前滩商务区南部,可以视为前滩地区的自然延伸,又紧邻上海中环线,东至济阳路,南部为外环线,西临黄浦江。是个地段极佳的置业板块。

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从规划中可以明确看到,西区+东区的商业体量较小,大概仅有两个恒隆广场大小。约111633万方商业≈2个恒隆广场绿地规划面积412.3公顷≈3个世纪公园约8193套住宅房源≈1个奉贤区供应量

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但东、西区还是有所不一样的。

西区住宅体量不小,共有16块住宅用地,将提供共计3035套住宅房,在西区17块宅地中有10块地用地面积小于2万平方,每个地块都非常小,很像前滩的住宅。

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黄色区域都为宅地

在上海叫停容积率1以下的宅地后,容积率在1.1、1.2左右的地块就成了密度最低、最适合做别墅或类别墅的地块。而西区有5块地块这样的宅地。

西区将规划一条轨交26号线,并且在皓川南路浩昌路设有站点,地上将为综合体。

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住宅区西侧,靠近黄浦江,规划了不少商办、文化用地。

教育用地,仅看到一所规划幼儿园,其余未看到任何学校用地规划。

西区一定是个宜居、享受生活的区域,非常高端,未来也不排除有城市别墅这种非常高端的产品出现。西区与黄浦江更近,占有滨江资源方面要优于东区,可以说,未来这里的居住环境、氛围将要比目前的前滩更好。与西区相比,东区规划了比西区更多的住宅。

02

东区将建设成为三林地区的地区级公共中心,海派现代的综合宜居社区,不仅满足当地居民的动迁安置和配套需求,还能为整个三林地区提供公共服务。

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东区有动迁房,集中于南北两侧,共计8幅动迁房用地。未来这方面所带来的人员素质差异可能会比西区来的更强烈一些。

剩余11幅全部为商品房用地,且容积率都很高,共计提供5158套房源,未来东区只能做高层公寓,算是高端区域,但谈不上享受型居住。

东区最东面,靠近济阳路,已经有一条通车的8号线,未来还将有一条规划的19号线在东区穿过。

东区只有一幅商办综合地块,比起西区的7块纯商业用地,商业氛围不如西区。

东区规划了3所幼儿园、1所小学、1所初中,西区只有1所幼儿园。

东区有8幅动迁房用地,拉低了东区的整体住宅品质,同时住宅容积率高,人口密度大,商业氛围差,也是东区的一个拉分项。相比于教育、交通来说,东区则要好过西区。我认为,未来西区孩子的求学,或将对口东区学校,至于前滩的华二,能够满足前滩的业主就很不错了,对口三林滨江南片区不太现实。但学校是否会给东西区带来优势的差异,还得看未来具体的划分。所以综合考虑下来,西区>东区。03三林滨江南片区的东西两区一定是日后上海高端板块的代表,虽然东区不如西区,但整体来说,也是一个高端板块,至于房价,应该不会低于目前前滩新房的售价。

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据说,华润在东区已经有三幅土地了,未来可能还会有保利、仁恒等以二级开发商的身份进驻来开发。当然这幅大面积土地还有由上海政府和陆家嘴集团合作为主导来开发的。这些开发商在上海有着丰富的豪宅开发经验,能给予产品上更多的信心。如果你是城市精英,可以置业东区,如果你的社会地位更高,已经到了完全可以享受生活这一步,那么西区日后的住宅会适合你。并且从目前确定的地块容积率、周边居住环境以及居住区定位来看,这里会有较大的概率出现不少品质大于前滩板块的住宅。当然,目前一切都还未正式落定,我们也无法知道三林滨江南片区规划的商业、教育能否与前滩相比。也不能百分百确定,三林滨江南会涌现出豪宅项目。

 

如今这片土地还是一片荒凉,但并不妨碍这里日后将成为高端区域。待前滩开发差不多的时候,这里将成为继前滩后重点开发的区域。

所以对比前滩,三林滨江南目前还是个洼地,周围规划配套也都有,对住宅有高端要求,又买不到前滩的朋友,三林滨江南片区也是个非常值得等待的区域。

 

 

责任编辑:xuling

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