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房贷选择“等额本息”还是“等额本金”
在开始讲“等额本息”和“等额本金”的区别之前,我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。
楼盘网小编表示,我们房贷是每个月还一次的,每个月还的钱中,有一部分是利息,另外一部分是本金。无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月的利息的计算方式是完全一样的,不同的是本金部分。 那它们的利息是怎么计算的呢?其实很简单,你每个月还银行的利息,就是你目前欠银行的本金,乘以每个月的利率。
我们以公积金贷款为例子(商贷、混合贷同样适用),目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%,只要公积金贷款的年利率不变,这个月利率也是不变的。
无论是“等额本息”还是“等额本金”,每个月还银行多少利息,就是看你目前还欠银行多少钱(本金),再乘以这个月利率0.270833%。 假设我们跟银行贷款100万元,那么“等额本息”还是“等额本金”两种方式第一个月还的利息都是100万*0.270833%=2708.33元,只是由于两种方式还的本金不同,所以从第二个月开始,我们还欠银行多少钱就不一样了,所以还的利息也开始不一样了。
“等额本息”与“等额本金”的区别
上面我们讲了,“等额本息”和“等额本金”每个月计算利息的方式是一样的(注意,说的是计算方式一样,不是利息数额是一样)。只是两种方式每个月要还的本金数额不同,从而造成从第二个月开始,还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化,所以每个月还的利息也开始不一样。
那么“等额本息”和“等额本金”关于本金的还款过程有什么不一样?我们先从比较简单的“等额本金”开始讲。
等额本金,说白了,就是每个月还的本金是固定的,每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。
假设我们贷款100万,分30年还,也就是360个月,那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。
为了加深印象,我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。
第一个月,我们还银行本金2777.78元,还银行利息100万
*0.270833%=2708.33元,总共还2777.78+2708.33=5486.11元(本息)。
第二个月,我们固定还银行本金2777.78元,由于第一个月还了本金,这个月欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是:
997222.22*0.270833%=2700.81元。总共还2777.78+2700.81=5478.59元(本息)。 ……
以此类推,我们就可以算出30年中,我们每个月还银行的钱是多少了
“等额本息”和“等额本金”哪个更值?
从上面的计算过程可以看出,无论“等额本息”还是“等额本金”,我们每个月还给银行的利息,都是看目前欠银行多少钱,再乘以一样的利率,我们付出的“代价”(也就是贷款的月利率)是一样的。
只是“等额本金”一开始还的本金会多一些,所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快,因此总的利息会少一些;而等额本息的制度设计是,让你一开始还少一点的钱,然后逐月增加你要还的本金,最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。
责任编辑: shanghaitaiyu
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