未来房产选择的这几大方向，你知道几个？

随着时间的推移，房子已经从仅仅需求居住功能，变为三大功能并驾齐驱的大宗商品。

房产作为耐久商品，别看买房一出手动辄几百万，但是钱并没有消失，只不过由钞票转化为不动产。如果置业得当，不仅不掉价，反而更值钱。在如今资产配置荒的大背景下，楼市仍是资金的最好去处，即便是限购限贷收紧出台，保值且增值空间大的房产仍然是人们最佳的选择。

只不过，现在买房并不是无脑购买，还是得看房子的属性和价值，挑选合适的、怎么挑?就显得尤为重要。

1、城市选择：首选一线城市——踏实

一线城市房价虽然偏高，但依旧属于“硬”保值商品。由于中国正处在经济增长与发展的特殊时期，房地产的地位依旧是支柱型的。此外房地产企业逐步转型，向产业化发展，使得一线城市的房子在相当长的一段时间里依旧是保值增值的首选商品。

政治级别、产业经济和人口增速这三方面，本身就决定了北上深等一线城市较之二三线城市，拥有更为强大区位和资源优势。加之，北上深的土地和住宅的供应量不断减少，性决定投资价值。

从目前的市场行情来看，虽然部分二三线城市的房价也经历了一定程度的上涨，但仍然不及北上深等一线城市的上涨幅度。此外，地缘因素、产业经济变化等都使得三四线城市的房地产经济较为脆弱，一线城市当之无愧的首选。

2、教育、房产双投资潜力大

房地产行业核心竞争力就在于提高产品的附加值，而教育，就是其中购房者不惜花重金想得到的东西。

当房地产遇上教育，也就衍生出了现在所谓的房，二者互相依托、互相提升，完美的诠释了 “1+1>2”的价值关系。“地产+教育”的发展模式，也已经成为房地产开发的一种惯有模式。

现实生活中，房与各个楼盘只加上名校光环，均能成为市场上的“抢手货”。因为优质房能保证孩子享受优质的教育和人文环境。而且，二胎政策的出台，更是使房的价格一路飙升、供不应求。房除了能够为楼盘销售增色，同时还担负起一些投资者保值的重任。

如今，一线城市在城市教育资源的区域分布上，趋于均衡，购房者在房的购买上，也有了更多的选择。在这种环境下，购房者就没必要选择被热炒的“天价”房，而是擦亮眼睛试着发现被人忽视的那片。

3、区域发展，交通配套是关键

交通、配套对于一个房子的选择至关重要。交通，这点大多人都会考虑到的一点，项目周边是否有地铁、公交、进出城是不是方便等等。第二就是配套是否满足日常生活需要，绿化率高不高、停车位多不多;附近周边是否有学校、商场、超市、公园等等。

而交通和配套中，交通的便利与否则更为重要。因为交通好的地方，人流聚集，配套总会改善。房子买来就是要用来住的，如果房价再低但是交通不便利，配套不完善，高，估计所有人的内心都是拒绝的!

4、价格不能顶到天花板

有人可能会问，价格难道不应该是首先考虑的因素吗?

但并非如此，如果前三项均满足，且又是难得一遇的逆天高颜值高品质项目!虽然总价高，但投资回报率也是与其成等比例甚至翻倍上升的，只要不贵的离谱，即可果断出手!毕竟，高性价比才是王道。

以北京为例，北部-生态中心、东部-政治副中心、南部-空港中心、西部-文化中心，四大区域功能平均化才是北京未来发展的主要趋势。

5、商业地产新的掘金点

商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，主要包括商品住宅、写字楼、商铺等种类。自古以来就被大家视为增值潜力大、投资收益稳的绝佳理财产品。“一间好商铺，百年摇钱树”、“一铺养三代”等俗语，旧已充分显示出其在大家心目中的地位。

在住宅市场逐渐紧张的形势之下，各种调控频频出击，商业地产因不受限购影响且高投资回报率，蕴藏无限潜力，无疑成为不动产投资最好的选择。如果您手里有足够闲钱且想获得更高收益，那它必将是最好的投资掘金点。

而在商业地产的选择上，首先要注意的就是租售比，租售比是租金与房价的比例，通过比较可以更好的判断什么时候能收回房屋的成本。国际上相对比较认可的租售比一般界定为1∶200-1∶300。如果租售比达到1∶200以下，那就更说明表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，购房成本能够很快收回，是一个不错的投资项目;其次品牌、地段、价格也十分重要，它们均制约项目未来的升值潜力，缺一不可。当然，任何投资都有其风险性,商业地产也不例外，投资仍要谨慎对待，综合考虑，不能盲目投资。

国庆楼市新政之后，中国的房地产市场正在逐步降温。毫无疑问，牛市已经结束，调整期正式开启。

那么，在这一轮调整中，哪些房子最危险呢?

19日，国家统计局公布了1到9月份房地产市场的情况，大家都把注意力放在了投资增速、销售面积等方面。其实还有一组数据更值得关注，那就是到9月末的“商品房待售面积”。

我查阅了国家统计局公布的截至2013年9月、2014年9月、2015年9月和2016年9月的相关数据，制成下表，可以让大家更清楚地看到过去几年中国楼市的库存状况(表中单位为：万平方米)。

可以看出，2013年9月中国商品房的总待售面积为44636万平方米，到今年9月底为69612万平方米，库存上涨了56%;其中住宅上涨了41%，办公楼上涨了100%，商业营业用房上涨了80%。

从去年9月到今年9月，真正库存下降的只有住宅，在政策牛市推动下库存仅减少了2.6%。而办公楼、商业营业用房的库存，在过去一年里都上升了超过10%。

所以，如果从房地产大类来看，当前中国最危险的房子是办公楼，其次是商业营业用房，前者的库存量3年里上涨了100%，后者上涨了80%。即便是在房地产政策牛市里，他们的库存量仍然在快速上涨。

对于一个城市来说，最大的房屋需求当然是住宅，其次是写字楼和商业。一般认为，一个大都市人均1.2平方米的商业面积是比较合理的，如果超过就会过剩。我们可以大致算出，一个城市人均写字楼的需求面积不会超过5平方米，但在人均住宅方面，大家至少希望有30平方米以上。

考虑到很多城市允许企业在民居里注册、办公，所以写字楼的需求量比人均5平方米会小不少。因此，办公楼和商业营业用房很容易饱和。