上海和全国不一样?暴露楼市什么信号?

和全国不同?10月8日，是我国房贷利率开启新纪元的一天。这一天开始，全国范围内个人房贷利率定价“换锚”。

根据央行8月《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》，10月8日起，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

但是最新的消息是，上海首套房贷利率大概率可LPR减点。上海新发放的房贷利率初步为，首套个人住房贷款利率，不低于相应期限LPR减20基点;二套个人住房贷款利率，不低于相应期限LPR加60基点。

上海到底在搞什么，又是为什么，这对楼市将是怎样一个信号?

一、上海的不一样!上海的一样!

细心的网友应该还记得，此前，在中央再提“房住不炒”，多地再次加码调控、房地产相关融资收紧后，上海临港(600848,股吧)地区却破天荒放宽了限购。

详见杠杆游戏文章，《重要文件发布!上海又一价值的洼地诞生，投资新区还有戏吗?》(8月30日)。

其实这件事情说明两点：

1.只要地方可以落实和兑现“房住不炒”，根据不同板块、片区需要，适度调整调控政策，本身就是可以的。南京、广州、珠海等，实际都有过动作。

只是，上海确实太耀眼，所以才引起那么大关注。同时上海自贸区临港新片区获批，自带流量。

2.上海确实不一样。不论是自贸区新片区的获批，中央对其在国家战略中的定位和期待，还是上海的区域发展需要，都有清晰、明确的考量。一定程度上说，上海真和其他城市不一样。这样的待遇，大概只有少量城市具备。

比如多年前，上海和重庆一起，就成为首批房产税的征收城市。不管叫房地产税，还是房产税、不动产税，虽然内涵确实不同。但对住宅征税了，这事就是不一样。

还如，上海这些年，长期是首套房房贷利率最友好的城市。很多可以九五折，而其他城市，目前基本是10-15%上浮，这还是首套。二套，动辄20%以上上浮。

所以，从不影响此前房贷利率大格局的角度上说，上海首套房贷款利率在LPR基础上减点，是可以理解的。目的只是为了维持利率基本不变。

央行此前在《答记者问》中说得很清楚，与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

不否认，这出乎几乎所有人的预料，毕竟上海和央行文件指示不符。但杠杆游戏觉得，这也正是上海不一样的地方。而一样的是，二套房，上海依旧是不低于相应期限LPR加60基点。这和全国完全一致。

也就是说，房住不炒这个总基调，任何城市没有特殊。恰恰，我们看到上海、北京、深圳，是很早执行、领会该精神实质彻底、坚决的城市。

当然上海新房贷利率方案，最终的情况，还有待官方定调。同时，不同银行其实也有自己的考虑。未来，会越来越尊重市场。

二、上海首套房利率新方案传言背后：市场利率是变动的，政策才是永恒的

很多时候，人们忽略了，不管是《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》，还是LPR作为主要贷款利率机制实施前，房贷利率上浮、下浮，基本都是央行指导意见说了算。

有时候就是一个窗口指导，一个暗示。但是任何银行都必须懂得起。因为调控或者刺激，都是为了经济目标，为了社会目的。

而LPR机制，就是发挥贷款市场报价利率的中心地位。以后，主要贷款行为，都以此为基准，有需要时加基点。不管地产行业，房贷、开发贷，还是其他工商业贷款，概莫能外。

市场也会每月动态调节这个报价利率。所以说，市场利率首先是浮动的，变动的。不会再有一成不变，基准利率虽然没有取消，但是起作用比以前降低了。而具体到房地产行业，特别是个人房贷，到底怎么加基点，央行会根据经济社会需要及时调整。

简单说，在杠杆游戏看来，2019年8月的《中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问》不过是近期指导房贷利率的一个文件。

未来，甚至比如明年某个时候，需要进一步调控时，还可以要求加码基点。甚至也可以根据经济需要，降低基点，只要不超出文件要求即可。

所以我说，调控不是永恒，但调控与否(政策)是永恒。这个世界只有两种情况，调控和不调控。而房贷的实际利率，就会因为属于调控期，或者属于非调控期，出台不同的文件。

这么说的话，利率政策才是指挥棒。而房贷利率政策说到底，是要配合当期的经济社会需要。其实看看美国、日本等国家的房地产发展历史，就会明白，房地产永远有“夜壶”的属性。我们和他们没有不同，或者说大家一样的。

三、是否鼓励加杠杆，是楼市最简单的信号

以前，杠杆游戏写过调控是否继续有多个信号，比如调控政策是否退出，比如利率，比如税费，比如鼓励与否……

其实说那么多，也可以简单一点去总结，那就是：利率信号，是否鼓励加杠杆。我们看上海，此次就算首套房利率允许减基点，幅度首先有限。和此前的首套房九五折利率基本保持一致。同时，对二套房加基点的政策，和全国，和央行要求，没有任何不同。上文我已经写过。

那么信号很明显了，上海并不是在鼓励居民加杠杆。而是真心希望给首套房购房者一些上车的机会，希望大家少付一点利息。

可以说，这是体恤首套房购房者。想想上海的房子单价，这么做真的挺温情的。当然，是较高的房价背景下的一丝暖意。

有总比没有好。能节约一点算一点。放到全国去看，我们发现除了上海，几乎没有城市这样做。这说明调控决心坚如磐石。在杠杆游戏看来，这才是目前楼市最大的信号。