年末狂欢 12月上海楼市预计将有33盘入市

进入12月，意味着距离2020年不到一个月的时间了，那么房地产开发商冲刺业绩的时间也不多了。

据《地产深度报道》不完全统计，12月，上海地区预计将有33个新盘入市。回想2018年年末，上海地区仅最后12月23日-12月31日8天时间，就有18个新盘入市，共计推出房源数超4450套，为2018年的热闹楼市画上了圆满的句号。

2019年末的上海楼市也不遑多让。

据《地产深度报道》不完全统计，12月，上海地区预计将有33个新盘入市。具体来看，33个新盘分布上海14个大区，其中，推盘大区浦东新区共计推出9个新盘，闵行5个，松江3个，徐汇、普陀、静安、宝山、奉贤各2个，青浦、杨浦、黄浦、嘉定、虹口和金山各占1个。

其中，截至11月28日，已有12个新盘取证，加推房源数为2013套(光明云庐未公布房源数量)。

三盘认筹戏份足

虽然今年末的热闹气氛相比去年或有所不足，但33个新盘入市也意味着平均每天都会有一个新盘开盘，同时也会有多个楼盘同期认筹打擂。

截至11月28日，正有3个楼盘同时认筹中，分别是闵行吴泾板块的万科青藤公园和紫晶南园以及普陀真如板块的中海臻如府。

时隔两月，万科旗下楼盘再度现身推盘擂台，不过这次的对手不再是招商。

记者注意到，万科青藤公园和紫晶南园两项目不仅同属于闵行吴泾板块，直线距离更是不足1公里。

直观来看，万科优势明显。认筹时间上，万科的战线明显拉得更长，同等情况下，蓄客时间越久，所获认筹数高的概率也将越大;均价方面，万科青藤公园以4.6万元/㎡均价低出紫晶南园近两千元，以100㎡的面积计算，总价相差可达17万元。

此外，紫晶与万科虽同时推出2-3房户型，但在同户型面积上，紫晶整体要高出万科十余个平方米，总价差距将更高。以2房为例，万科推出的76㎡2房总价约350万元，紫晶推出的90㎡2房总价达410万元，总价相差60万元;如果用3房总价对比差异更加明显，万科96-101㎡的3房对应总价段在450万-470万元之间，紫晶110-130㎡的3房对应总价段在550万-590万元之间，要高出万科超百万元。百万价差在新房均价不足5万元的闵行吴泾板块显然对购房者资金要求更高。

不过，两楼盘虽均带装修交付，但交付标准却非同一层级，紫晶南园的装修品质明显更好。例如中央空调，万科使用的是美的空调，紫晶使用的是大金空调;再如地暖，万科交付并无地暖，而紫晶使用的是vaillant地暖;此外，万科使用的TOTO马桶和摩恩龙头，紫晶使用的是科勒马桶和科勒龙头等。这些交付标准的不同所附加的隐含成本也不一样，所以，虽然紫晶的均价稍高，但交付标准更好也是显而易见的。

同期认筹的中海臻如府虽未有竞品与其“抢戏”，但项目自身的宣传大戏却从未停止。自2019年9月两度开盘到中间持续去化，该项目一直未曾降低宣传热度，颇有将热度延续至12月14日年内第三度开盘的意味在。记者注意到，不少公交站牌上都有其宣传海报，不过，如此大规模、长时间的宣传广告投入能换来多高的去化率还有待观察。

据了解，中海臻如府此前9月两度推盘的效果均不佳，其于9月13日推出99-135㎡2-3房共352套，收获了171组有效认筹，认筹率尚不过半;9月28日又推出的99-135㎡2-3房548套，因认筹数不足最终选择了不公开摇号。

临港供应

11月20日，临港新片区人才新政细则的落地再次引来市场的高度关注。

网上房地产数据显示，2019年8月1日-11月10日，临港地区成交面积为242755平方米，成交套数为2972套;而2018年全年，临港地区的成交面积才达到232139平方米，成交套数仅2277套。可见，临港区域在自贸区新片区政策影响下，用102天卖出了2018年全年的成交量。记者计算发现，在这102天内，临港平均每天可卖出29套房源，而在2018年，每天才可卖出6套。

然而，成交量高或也意味着临港新片区内区位好、品质佳或性价比较高的楼盘早被闻讯而来的购房者抢购一空，符合新政细则的购房者将面临优质房源无处购、边角楼盘不欲将就的窘境。

记者统计发现，新片区内临港新城板块自6月5日一项目开盘推出256套房源后，至今仍未有新盘入市;奉贤金汇板块、奉贤海湾板块陆续在10月后有新盘入市试水，但认筹率普遍不佳。

这一情况或将在12月得到缓解，临港新城板块的碧云壹零、颐景园江南院和奉贤蓝湾板块的绿城上海诚园均计划将于12月入市。

其中，颐景园江南院与绿城上海诚园都曾于6月开盘，并赶上“新政东风”于8月实现清盘，虽有政策因素推动去化，但颐景园江南院的中式园林建筑风格优势与绿城上海诚园毗邻特斯拉超级工厂所在的临港产业区较强的区位优势也是不可忽视的。

不过，三个将入市楼盘中有两个属别墅项目且所推房源数均不多，唯一一个洋房项目还未公布加推房源数，整体看来，临港新片区内或仍属“僧多肉少”之态，且三个项目均未取证，能否如期在12月入市还未可知。