楼市动态:新型病毒真的对上海楼市没有影响吗?

发布时间:2020-02-05 15:45:50

来源:公众号

分类:行业动态

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目前全国14亿人口可能最关注的就是役情怎么样了,可能很少会有人关注房地产市场到底怎么样了,这几天还是会有一些代理商询问疫情未来楼市的影响。以下只是个人的初步判断,且仅限于上海地区,供大家参考。

先说结论:

我认为无论是一手还是二手,房价都几乎不会有涨跌,楼市只是成交量被冰冻。

理由如下:

上海新房房价及上海新房成交量判断

对一手房而言,价格目前并不完全是市场行为。一手房需要销售是要经过价格审批的,房企自身的自由度有限。

而目前“因城施策,房住不炒”的维稳大背景,至少目前还没有因为疫情而改变。从长远来看,这也是非常正确的。

并且在这样特殊的阶段,新的预售证是否会继续发放、何时开始发放,都还存有疑问。如果一段时间内都是存量楼盘在售,就更没有价格涨跌一说了。

当然,由于目前售楼处大多还处于关闭状态,楼盘销售活动暂停,成交量会被冰冻。

有人觉得开发商会因为现金流紧张而被迫大降价,我觉得可能性不大。

1)一是上面所说的开发商自身的自由度有限;

2)二是目前虽然力度、广度尚未可知,但政府已经开始针对疫情在货币政策上进行调整,可能还会有后续的财政政策。毕竟地产不仅仅是卖房子,其本身以及下游产业链庞大的产业人口的稳定才真正兹事体大。

3)而且最近两三年的上海已经成为了一个地产商进入门槛很高的城市。龙头企业以及国企、央企,在面对这样的黑天鹅时,相对来说也更加强韧。

经济适用房_副本1.jpg

上海二手房房价及上海二手房成交量判断

二手房市场上无论是买家还是卖家,其实都是你我一样的普通人,也是在面对这类突发事件时最脆弱的群体。

对于购房者来说,收入降低甚至失去收入一定会放弃买房,导致市场需求减少;而对于房东来说,收入降低甚至失去收入如果导致降价卖房,增加市场供应。

供需关系下,房价就会下跌。这本身并没有太大问题,但依然要看影响的范围、程度与持续时间。

我认为现在的上海楼市有3个特征:杠杆低、置换多、需求足

1)杠杆低是说经历了过去两年的管控,上海楼市应该已经把用足每一寸杠杆,对买房致富走火入魔的人都教育得差不多了。市场的抗风险的能力已经比以前强了很多。

2)置换多是说目前楼市的交易量中,置换的比重较大。房东卖房是就为了购房。当他们受到疫情影响,决定暂时搁置购房计划,他们也就对卖房没有了刚性需要。所以需求的减少,相当于同时会引起供应的一定减少。

3)需求足是指在被疫情打断之前,上海楼市已经有了一些回暖的迹象。四季度成交量翘尾,12月成交的真实价格也略高于去年3月。毕竟在上海这个超级城市里,各类资源还是与房子挂钩,想要更好的居住条件还是需要持续置换,真实的购房需求积压久了自然就会反弹。

在这样一个上海楼市中,只要购房者、房东们收入上受到的影响相对温和、短期,楼市应该还是会沿着原来的轨迹运行。

而就笔者自己从身边了解到的信息是,对于楼市影响最大的工薪阶层今年是被保护的比较好的,影响应该相对温和。如果疫情能够尽快控制下来,持续时间也会比较短。

当然每个人的信息环境不一样,也许导致截然相反的感受。

压力其实更多的被集中在了企业身上,但政府也在积极制定政策,为企业舒缓压力。

以上就是我认为疫情影响之下,房价不会有明显涨跌的理由。

疫情只是让脚步停下,并没有改变基本面。

但实际上预测和判断并没有太多实质上的意义。以上的判断不仅受到非常多我自己主观认知的局限,而且有可能一些我忽略的因素,也会在特定时期成为影响市场走向的关键性因素。

所以一房一万会做的,一定不会仅仅是预测。

在一手房方面,接下来我们会更积极地收集信息,替你持续关注各楼盘的实时进度、开发商的价格策略的变化,解析各个楼盘的真实卖点;

而在二手房方面,我们不仅会继续持续监测代表房东心态的挂牌价格、代表买卖双方博弈结果的真实成交价,也会更细致的寻找市场中的微小变化,解读背后可能的影响因素。

让大家即使在家,也能对市场形势了如指掌。

当然我们也会根据得到的信息,不断修正我们对于后市的判断。房子现在是小事,我们帮你先关心着。

我们希望在14亿人的齐心协力之下,疫情很能够很快过去,而在那之后,大家也都能满意地住进自己的dreamhouse。

 

责任编辑:dingshasha1

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