央行下调首套房首付比例 银十或有钻石相

国庆节前最后一天，楼市再度传出利好消息，央行调整首付款比例：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：

1、8月的经济数据显示当前经济下行压力仍较重，需要房地产维持稳定，支持投资力量回升，从而为稳定经济起到支持作用。因此在这个时间节点继续推出利好政策。

2、此次支持方向转向刚需，符合我们之前鼓励改善后，转向刚需的判断。今年上半年改善力量释放充分，而这2个月有后继力量不足的苗头，为了保证成交稳定释放，需要寻找新的力量接续。

3、该信贷政策对刚需有刺激效果，但力度不及3.30。当前新房中约5成是改善需求，二手房市场约6成是改善需求，因此3。30政策的覆盖面是比较广的。另外支持力度也比较大。对二套房的房贷需求从7成下调到4成，下调比例将近一半，而现在对首套房贷的下调比例才16%，力度度上偏弱些。

4、此次信贷政策调整为下一步政策转向改善型作铺垫。当前购买二套房首付是4成，为了鼓励住房消费，有可能下调到35%，甚至是30%。

5、对上海来讲也有利好。虽然现在是限购城市，但是有了政策储备，一旦楼市出现下滑迹象的时候可以“有牌可打”。另外，3.30政策在执行中“普宅”和“非普宅”界限被模糊化，不排除这一幕重演，刚需仍有可能得到暗中支持。

对于此次政策，上海链家研究总监陆骑麟表示：此次政策的出台，最主要还是一些非限购城市在2014年限购政策陆续取消后，其成交量在出现段时间明显增加后并未有较长的持续性，并且区域库存并未出现明显的下降;其次，今年的全国房地产投资增速持续处于低位，这项政策也是会有利于销售，增加开发商的投资的意愿。

我们看到与8月的限外令取消、二套房公积金首付降低等政策相同，本次商贷首付降低至25%的楼市新政，也旨在进一步刺激楼市成交，尤其是二三四线城市的楼市成交。不过本次的首付调整，也同样避开了上海等一线城市，体现了楼市调控的差异化特点。

不过，政策的实际效果，还尚有值得商榷的地方。

第一，25%与30%的首付差别并不明显，对于一些房价和收入水平较低的城市，是能够起到刺激的作用，有利于成交量的提升，那么对于一些高房价区域可能作用不一定明显，因此不排除未来首付进一步降低至二成。

第二，在首付减少的情况下，客观上也增加了购房者未来的还款负担，这也应该通过降息及提高利率优惠等措施加以弥补，如2009年时各商业银行全面执行7折利率优惠的情况下，对楼市的带动作用更为明显。

第三，对于上海这样的一线城市而言，这一政策虽然被刻意回避，但是，由此造成的“政府救市心切”的心理暗示仍将对市场产生一定的刺激。近月来，尽管多项刺激政策避开了上海，但上海楼市的价格上涨压力依然十分巨大，仅就土地市场而言，本月在宝山、嘉定、青浦等区已出现了多幅溢价率100%上下的住宅类地块，其中部分地块还是区域性的，“面粉贵过面包”的情况变得空前严重。这对于未来开发商的项目开发以及购房者的购房成本都有着不利的影响。因此，上海等一线城市可适当收紧政策，加大土地供应，防止市场极度过热，最终招致更为严厉的打压。