快讯：房地产供给侧改革应废商品房预售制

供给侧改革自去年底提出以来备受各方关注，也得到了理论界的广泛认可，但真正实施起来却难度重重，原因就在于供给侧改革更多的需要从制度、体制入手，甚至会影响到不同阶层的利益分配，比如化解钢铁行业产能过剩就必须要削减一些大的钢铁厂产能，但如此会直接导致员工下岗、地方财政收入下降，因而供给侧改革相对于传统需求刺激不容易被接受，属中医调理，药效较慢。但良药苦口利于病，晚改不如早改。

当前房地产行业正处于一个去库存的关键时刻，近7亿平方的商品房待售面积仿佛一颗悬于中国经济上空的定时炸弹，随时可能引爆，当然这仅仅是商品房待售面积，并未包括尚未开工的企业拿地面积与在建商品房面积，如果加上这两个面积，恐怕数据会更骇人听闻，形势会更严峻。

但遗憾的是，去年年底以来出台的一系列政策，包括在不限购的地区降低首套房与二套房首付、降低90平方米及以下的契税、对个人将购买2年以上的住房对外销售免征营业税等政策依然是遵循了老一套的需求端刺激思路，并无任何新意，旨在通过继续加杠杆方式拉动房地产行业消化需求，而未涉及供给端改革。

从本轮需求端刺激的结果来看，效果并不明显，库存本就较大的三四线城市该有的库存仍在那里，指望让农民进城消化库存的想法很不现实，反倒是本就无去库存压力的一线城市却迎来了新一轮房价暴涨，泡沫化迹象明显，深圳更是创下了一年上涨50%的全球领涨记录，目前在一线城市，一套房子动辄就五六百万，稍好点的都在七八百万，不要说普通家庭，就是中等收入以上家庭都需不吃不喝十几年才能购买。因此，房地产行业亟需进行一次供给侧改革。

对于目前的房地产行业来说，供给侧改革除了收紧三四线城市的土地供给、增大一线城市土地供给外，最当紧的就是取消已实行20余年的商品房预售制度。

商品房预售制最早出现于香港，于1994年正式写入我国《城市房地产管理法》中，其出台具有显著地时代背景。当时我国房地产行业刚刚兴起，正由实行多年的福利分房制度改为商品房制度，老百姓有着提高居住环境的巨大潜在需求，但房地产开发商却处于起步阶段，资金不足是制约当时房地产行业形成有效供给的瓶颈，因此商品房预售制度的出台极大地缓解了开发商的资金紧张的难题，提高了开发商资金周转率，短时间内形成了较多的有效供给，缓解了供需矛盾，对房地产行业的发展起到了极大的促进作用。

经过20余年的发展，当前的房地产行业与当时已今非昔比，一方面是房企实力逐渐增强，根据某研究院统计，2015年我国房地产行业销售达到百亿的房企共104家，销售总额共计3.5万亿元，市场份额已超40%，其中销售额达千亿的房企已有7家;另一方面则是商品房预售制度的缺陷进一步暴露。由于消费者购买的是期房，购买时不知自己购买的房子的品质，在交房后有相当一部分商品房与当初销售时的宣传不符。轻则小区绿化面积率不足、停车位不够，重则房屋质量存在问题，诸如隔音不好、层高不足、交付的房屋面积小于合同约定面积、环保不达标、带装修不达标、承诺学校迟迟未建等都是近年来消费者投诉的商品房问题。再有就是在很多城市，由于开发商前期手续不全、未缴纳此前代收的契税和公共维修基金、项目建设中抵押土地或项目融资等问题，消费者在入住多年后房产证都无法办理。而消费者投诉又面临时间长、解决难度大的诸多难点。

正是由于这些潜在的风险，广大消费者在购买期房时更愿意选择大的开发商，并不是因为大的开发商销售的商品房完全无问题，而是问题相对少而已。

针对当前商品房预售制度存在的诸多问题，各地基本均出台了商品房预售款监管办法，对开发商收取的预售款进行监管，防止开发商挪用。但这仅是对预售制度的修修补补，并未从根本上解决商品房预售制度的缺陷。

因此，取消商品房预售制度才是当前解决问题的关键，也是落实国家供给侧改革的重要举措。从影响看，首先，取消预售制，短期内会减少商品房的供给，与目前我国房地产市场去库存的目标不谋而合;其次，取消预售制会让房地产行业进行一次彻底的洗牌，产业集中度会明显增加，众多中小房地产开发商因资金不足可能会退出地产行业，取而代之的是更多优秀的大地产商，开发商也会更注重商品房的品质;再次，预售改为现房销售可增加消费者的选择余地，商品房投诉率也会相应下降。当然，短时间内一刀切的取消预售制可能会加剧一线楼市的上涨，所以可以现在库存较大的区域进行试点，在试点区域还要做好防止在建楼盘烂尾的准备。

综上，在当前房地产去库存与供给侧改革的大背景下，取消预售制是最佳时期。应当清醒看到的是，取消预售制涉及开发商、地方政府等众多利益群体，推行难度可想而已，但改革的目标就是为经济更好地发展奠定基础，不能因噎废食。