小户型为何越来越少？

很多业内人士曾经认为，一二线城市小户型最好卖，总价低、月供少、使用环保，特别适合广大刚需一族，去化很快等等。为了让市场有更多小户型，国家还曾经出台“7090”政策(70%住宅的套型须在90平方米以下)。

但吊诡的是，虽然一度被看作市场宠儿，国家还出台了专门政策支持，一二线城市的小户型特别是新房里的小户型却越来越少了。有刚需吐槽找了几个月都没找到合适的小户型房子。

越来越少的小户型

上海某媒体曾统计，2015年4月---10月上海外环内开盘和加推的50个楼盘中，仅18个楼盘有90平方米以下“中小套型住宅”，7个位于宝山中外环间。而且比例都不大，很快就卖光了。楼盘地段越好，小户型越少，而且小户型都被安排在了朝向、位置、景观较差的地方。

上海市政府2016年2月14日印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的通知》指出，中心城区的商品住房用地的中小套型住房供应比例不低于70%，郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的区域，提高至70%)。保障性住房供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域(中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到 80%以上。

这一政策的回归效果会如何，还需要观察。抛开政策，单看市场，下面，明源君将告诉大家，告诉大家，曾经很火热的小户型为什么被市场边缘化了。

是谁消灭了小户型呢?

一高地价倒逼，快周转已经不重要，充分挖掘地块价值才重要

之前，小户型最大的优势，在于去化速度比较快。但2013、2014、2015年频出。这个时候，加快去化速度，减少财务成本，成为了其次的考虑，如何充分挖掘出地块和项目本身的价值才是关键。因为早卖出去几个月节省的那点钱和可能的溢价相比，会显得很少。而要充分挖掘地块价值，就要考虑到后续的溢价……

二、小户型溢价困难

小户型溢价困难有两个原因：

1、大户型目标客户对品质更敏感，而小户型目标客户对价格更敏感。

一般来说，大户型的销售单价会高于小户型。就同一个楼盘来说，一期卖两万，二期在已经修建了众多配套、周围日渐成熟的情况下，卖三万，这在大户型是容易实现的，在小户型就很难。

对比同一个地段的不同楼盘，你会发现，大户型豪宅如果包装得好，其单价要比中小户型的普通住宅贵几千元，最多的甚至贵一倍。

这都是因为大户型目标客户更看重品质，而小户型目标客户更看重价格。

2、抛开面积，小户型也不可能达到大户型的舒适程度

当然，大户型单价比小户型高，也并不完全是心理原因。

在保证功能齐全、居住舒适的前提下，设计小户型更难。小高层板楼，18米的进深做大户型很容易。但对小户型来说，不减少销售面积要设计得同样舒适，几乎不可能做到。

还有，单位面积里居住的人数过多，会对市政建设，水，煤气，排污，空气，交通，治安有影响，对品质的感觉会明显下降。

三、同等质量下，小户型的成本更高

虽然很难溢价，但实际上小户型的成本更高。

小户型项目里的墙都比大户型多，水电管线等也比大户型多。因为墙体管道等多，对楼板的承重力要求也更高，因此造价也更高。

一般来说，中小户型产品的建安成本比大户型产品每平方米高15%左右。

四、限价房、自住房等非市场化产品，都是小户型的竞品

根据统计，购买政府限价房、自住房等产品的客户群，和小户型目标客户群有一定的重合。

五、不管是一线还是三线，小户型客群定位都非常难

“单价决定档次，总价决定客群”，但在一线城市，地价楼价都已经如此高，户型做小了，会导致“有钱人看不上，没钱人买不起”的客群错位。

而在三线城市，许多人家里已经有房，他们希望改善，不可能买小户型。而从观念来讲，即使进城的农民工，也习惯住大房子有面子，看不上小户型。

六、出于保值考虑的一线客户，不可能买小户型

一线很多客户，是担心货币贬值，希望通过买房把自己的财富沉淀下来。

他们不可能买小户型：第一，因为限购，买小户型也只能再买一套，总价太低沉淀不下多少钱来;第二，根据香港等地的经验，豪宅反而更抗跌。

七、一些地方政策鼓励买大房

比如，2015年，西安就曾经出台政策，买90平米以上房。

八、二线城市，90平左右的小户型，与大户型相比几乎没有优势

举例来说，某项目定价，大户型比小户型在单价、总价上均有优惠，最后导致130平米大户型总价109万，仅比90平米户型贵19万，但多了40平米。122平米总价95万，仅比88平米户型贵16万，多了34平米。

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