按揭负担比超警戒线有何“警情”

支撑房价的“基本面”在悄然改变。房子固然有投资的因素，但没有刚性需求支撑，投资需求将如同“击鼓传花”，部分城市或存在较严重的房产泡沫。

据媒体近日报道，2016年上半年居民住房交易杠杆率(按揭贷款和公积金贷款加总)达49%，较2013年水平接近翻倍。中国目前购房杠杆比例已接近英国发生房地产泡沫前的水平。当前13个热点一二线城市居民的住房按揭贷款占可支配收入的比重已经跨越40%红线，排在前三位的是深圳(楼盘)、上海(楼盘)、厦门(楼盘)，居民住房贷款负担比(月供/月均可支配收入)分别高达128%、94%、85%。

按揭负担比超警戒线，并不是第一次出现，而且对按揭负担比超警戒线有不同的声音。有经济学家指出，中国的高房价有非常多的灰色收入支持，在计算房价收入比等指标时，应将大量的灰色收入计算在内。还有学者指出，若把首付、税费等因素考虑在内，居民购房负担比将会更高，这意味着中国购房者用于实际生活的支出成本被压缩到了较低水准。

但这次从出现的广度和增幅都与之前完全不同。之前都只是出现在北上广深一线城市，超出比例并不大，在60%-80%左右。而这次对24个重点城市进行测算，竟然有13个(超过一半)城市已经跨过警戒线。而且增幅惊人，排名最高的深圳竟然达到128%，厦门这样的二线城市也达到85%。这次提示着怎样的“警情”呢?

首先，这警示着支撑房价的“基本面”在悄然改变。炒股的人都知道，不管怎么说，最终都离不开“基本面”的支撑，房价也是如此。我国居民收入增长远远跟不上房价及房贷增长的速度。国家统计局公布的数据显示，2015年城镇居民人均可支配收入31195元，扣除价格因素，实际增长6.6%。而2016年上半年还有放缓的迹象，我国城镇居民人均可支配收入实际增长5.8%。本已经透支了两代人积蓄的房价，较低的收入增长与房价大幅度畸形增长不可能长期背离。

以笔者所生活的城市广州(楼盘)为例，月收入起码达到3万-4万才能负担得起市区按揭买房。可以说，大多数所谓的刚性需求已经被抛出商品房市场之外了。房子固然有投资的因素，但没有刚性需求支撑，投资需求将如同“击鼓传花”，部分城市或存在较严重的房产泡沫。

同样，这警示着认为我国住房杠杆率偏低可能存在“被平均陷阱”，银行不能再将房贷视为“香饽饽”而继续饮鸩止渴了。中国人民银行发布的数据显示，截至9月末，个人住房贷款余额为16.8万亿元，同比增长34.9%，增速创下2010年9月以来新高。今年前9月，个人住房贷款新增3.6万亿元，是去年同期的2倍。在银行眼里，房贷几乎成了优质信贷资产的代名词。

此前，包括央行官员、一些著名经济学家都认为，我国个人住房贷款杠杆率偏低，但这里面有一个严重的“被平均”问题，我国三四线城市基数大，掩盖了了一二线城市居民的杠杆率。实际上，我国一二线城市的杠杆率、平均贷款成数(所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例)都非常高，北上广深都已经位居全球前列，甚至超过纽约、伦敦等国际都市。各种数据和迹象表明，居民房贷杠杆率已经到了极限，银行房贷违约风险加剧，银行即便从经营安全的角度也亟需控制房贷增速。

对于个人而言，这警示着不能盲目加杠杆进入房市“博傻”。据报道，上海有一对“80后”夫妻每月还房贷近10万元，不少人用高利率的信用贷进入房市，一旦出现房价滞涨，必然会付出惨痛代价。而对于政府而言，有两大警示：一是靠“坐地起价”的土地财政恐怕难以为继，切莫被不断飙升的土地出让金遮蔽了长远发展的眼光，着力发展产业等。二是要多在居民收入增长上面做文章，只有居民收入与房价同步增长，才是一个良性的市场。

(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)