首创置业毛利率下行

万达商业、富力地产、金辉集团、碧桂园物业服务、首创置业等排队IPO审核的房企已通过发审会，获得受理，这为房企上市拉开了小小的窗口。

文 | 《投资时报》记者 孟嘉

在回归A股的大浪潮下，房地产企业首创置业股份有限公司(下称“首创置业”)再次踏上回归之路。

该公司招股书显示，首创置业拟发行新股37000万股，发行后总股本为339796万股，拟赴中小板上市。募集资金约38亿元，扣除相关发行开支后，将用于北京(楼盘)海淀永丰产业基地F1项目、上海(楼盘)青浦盈浦街道20-04项目、上海杨浦平凉项目、天津(楼盘)北运河项目和天津中山(楼盘)路项目，上述项目预计投资所得款项净额分别为6亿元、3亿元、10亿元、10亿元及9亿元。

一方面是包括大连万达商业地产、广州(楼盘)富力地产、金辉集团、广东碧桂园物业服务、首创置业、南都物业服务、同策房产咨询等7家地产相关企业齐齐跻身IPO“已受理”队列，另一方面是包括房企们十分青睐的北京、上海等地房地产“王炸”调控政策不断出台。如此背景下，首创置业的第六次上市之旅能否顺利可谓雾里看花，变数或随时出现。

坎坷上市路

自2003年于香港上市后，首创置业一直酝酿着回归A股。然而，受IPO暂停、国际金融危机、房地产调控等诸多因素影响，首创置业的回归A股之路走了12年，而且目前仍在继续。

2004年2月，在香港上市刚刚半年的首创置业便首次公布了其A股发行计划，预计在A股筹资30亿元人民币。不过，囿于财务及证监会放缓新股发行节奏等因素，该申请被证监会驳回。

时至2007年，企图重启回归之路的首创置业再次发布公告称，公司计划在上交所发行不超过14亿股股份，拟募集资金14.7亿元发展及兴建北京国际中心、4.5亿元发展北环中心、26.1亿元发展天津滨海新区住宅项目、13.7亿元发展成都东三环路住宅项目。然而，2008年受全球金融危机的影响，国内A股市场IPO大门紧闭，首创置业回归计划再次搁浅。

两年之后的2009年，首创置业继续积极推进A股发行，并于当年9月25日获权发行A股，但因各种原因未能在一年的期限内发行，不得不再次申请延期。

2010年10月8日，首创置业提交A股发行延期申请。由于当时监管收紧、房地产调控严厉，就当时的A股融资市场来看，受政府政策调控影响，房地产整个板块的融资均举步维艰，首创置业亦再次铩羽而归。

而至2013年，随着监管政策的继续收紧，证监会将大批IPO申请终止审查企业名单公布，首创置地与一起在香港上市的一线房企富力地产回归A股的梦想再次破碎。

时至2016年，房地产公司于A股上市的机会似乎增大，截至11月25日，中国证监会发布的一份文件显示，万达商业、富力地产、金辉集团、碧桂园物业服务、首创置业等排队IPO审核的房企已通过发审会，获得受理，这为房企上市拉开了小小的窗口。

审慎红筹回归

尽管如此，首创置业包括其他房企面临的外部环境仍然不容乐观。

近三个月以来，新的房产新政不断出台，从一线城市北上广深到二线主要城市西安(楼盘)、福州(楼盘)、天津等地均有涉及，“首套房及二套房首付比例不同程度的提高”、“夫妻只能持有两套房产”以及各种限价限涨政策不一而足。在此氛围下，各大城市的成交以及价格均出现回落，逐渐由卖方市场转入买方市场。

此外，虽然可以明显感觉到证监会核准新股发行的速度有所加快，但是近期监管层对于红筹股回归A股的态度也较为谨慎。

2016年9月2日，证监会新闻发言人邓舸表示，证监会正在对海外上市的红筹企业通过IPO、并购重组回归A股市场可能引起的影响进行深入分析研究，在相关政策明确之前，对该类企业回归A股市场的相关规定及政策没有任何变化。尽管首创置业再度启动回归A股计划，上市仍在IPO排队过程中，但何时完成仍未可知。

值得关注的是，今年已有多家在港上市公司回A遇阻，包括中国软件国际、忠旺集团、永达汽车以及同为地产上市公司的龙光地产，原因为政策原因或者违规操作等。虽然证监会是否加强监管尚无定论，但是从整个行业面临的困境以及中概股回归的概率时机来看，首创置业可能又遇见大“坑”。

毛利率下行

有分析显示，作为首创置业的大股东，首创集团自然而然是上市公司重回A股后最大受益者。目前，首创集团已明确将首创置业作为公司房地产业务的惟一平台，且正对房地产业务进行梳理。有消息显示，后续首创集团还会将旗下的地产项目环鑫融、鎏金置业、重庆(楼盘)润智和沈阳昊华持有的首创大厦、北京大兴黄村一级开发、重庆首创渝阅和沈阳首创·琥珀湾四个项目逐渐注入首创置业。

除此之外，首创集团表示，旗下持有49%股权的京港地铁、60%股权的京津高速公路公司等基建企业，除了将协助首创置业提升基建设施周边项目获取优势之外，还将优化公司已有或潜在项目的基础设施环境和交通便利性;同时，集团旗下的融资支持板块则将为首创置业提供债务融资方面的信用支持。

有了大股东支持，首创置业的回归A股之路似乎会更加顺遂，但是其毛利率也逐渐走入下行通道。

《投资时报》记者查阅该公司近几年财务数据发现，首创置业近几年的毛利率不断下滑。2014年该公司的毛利率为29.84%，时至2015年下降为17.8%，至2016年6月更下降到了15.47%，远远低于30%的行业平均水平。而这一变化将导致利润率进一步收窄，进而影响融资能力。

同时，全国房企都走在去库存的道路上，而首创置业的去库存之路也并不平坦。

招股说明书显示，2013年至2015年以及2016年上半年，首创置业的存货周转率分别为0.28、0.18、0.24、0.07，而行业的平均值为0.28、0.36、0.34、0.18，可见差距明显。据行业资深人士介绍，低数值或意味着存货周转的速度比较慢，而较低的存货周转率不仅会造成首创资源的闲置浪费，还会给公司资金带来压力，造成公司现金流不足，阻碍公司的回归计划。