三月上海房地产市场报告 | 万套房源与850亿供地

　　观点指数  在1月供需高峰后，新建住宅市场开盘量回调，在报告期内共有9个项目入市，其中5个项目当日售罄，2个项目触及积分。

　　供应方面，月内上海公布今年第一次集中批量供应房源，共涉及33个项目，总建筑面积约129万平方米，共计11812套，多盘已取证待开，3月下旬将迎来集中开盘期，入市近万套房源。

　　土地市场方面，2月23日上海公布了今年首批集中供地的40宗地块，其中包含纯宅地31幅、商住综合用地5幅、"城中村"改造地块4幅，总出让面积210.51万平方米，起始总价约850.7亿元。

　　此外，董家渡片区还挂牌了一宗商住地块，起拍价达135亿元，是上海有史以来起拍价第八贵的地块，这宗地块为董家渡区域内最后一个大型组团商办用地。

　　城市更新方面，中海将建国东路街坊项目南侧3幅地块转让给永业集团，仅保留北侧2幅宅地，此前中海于2020年7月签约该城市更新项目，投资总额近600亿元。

　　集中供地上新，董家渡135亿商办地挂牌

　　2月23日，上海发布了2022年首批国有建设用地使用权的集中出让公告。

　　首批集中出让地块合计40幅，其中包含纯宅地31幅、商住综合用地5幅、"城中村"改造地块4幅，总出让面积210.51万平方米，起始总价约850.7亿元。

　　区域分布上，五大新城仍是供应的大头，其中自贸区临港新片区住宅用地供应力度最大，总计出让8宗地块;青浦、松江各5宗;宝山出让4宗;奉贤、嘉定、闵行、浦东新区各3宗;金山、普陀2宗;徐汇、杨浦各1宗。

　　上海持续加码五大新城的建设，在土地市场上体现为供应的放大。而从供需分析，上海对五大新城落户条件的放宽也对楼市起到一定的支撑，但土地市场仍存在着较大的压力，在去年第三批集中供地中，多宗城投公司托底的地块便处于五大新城中。

　　数据来源：观点指数整理

　　规则方面沿用去年，限地价且最高溢价控制在10%，同时仍采用房地联动模式，竞价方式采用"举牌竞价+一次书面报价"。

　　除了集中供地上新的40宗涉宅地外，2月28日，董家渡片区还挂牌了一宗商住地块，起拍价达135亿元，此次挂牌地块为黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间。

　　该地块预计4月6日挂牌出让，合计出让面积超过6.68万平方米，地上建筑面积近27.5万平方米，限高80米，起拍总价达到了135.39亿，是上海有史以来起拍价第八贵的地块。这宗地块为董家渡区域内最后一个大型的组团商办用地，临近黄浦江，周边有众多历史建筑，需要保护历史建筑并且开发。

　　华贸35.5亿夺北外滩商地，中海腾挪建国东路旧改

　　成交方面，月内上海成交两宗商业用地，分别为华贸35.5亿竞得上海虹口北外滩59街坊地块，上海绿脉智谷建设发展有限公司以1.2亿底价竞得松江区九亭镇SJT00105单元10-01号地块。

　　其中北外滩59街坊土地面积23983平方米，地上建筑面积111041.3平方米，规划用地规划性质为商业办公综合用地，建筑限高180米。

　　地下建设用地面积为27671.4平方米，地下空间可设置4层，地下建设用地规划性质为商业、地下停车库、市政设施、配套用房，地下经营性建筑面积约102400平方米，其中商业建筑面积约51200平方米，非住宅配套停车库面积约51200平方米。

　　这并非华贸首次入沪，2012年华贸集团就在崇明岛的东滩花园打造了第一个项目，据悉，该项目在推售期间持续热销。而作为北京华贸中心的开发商，华贸一直深耕于商办物业，此次摘得北外滩商办项目正是以奢侈品零售服务和高端商务配套为主，并要求在单个综合体中，须引入超10家全球知名一线品牌。

　　股权转让方面，上海地产继续整合旗下资产，子公司三林滨江生态建设挂牌了宏昌置业90%股权及相关债权，中海则转让了部分黄埔旧改地块。

　　中海将黄埔建国东路街坊项目南侧3幅地块转让给永业集团，仅保留北侧2幅宅地。

　　据了解，建国东路旧改项目位于黄浦核心区域，北邻新天地、东接老城厢，项目占地面积约 14.75万平方米，是黄浦最大的成片旧城改造区域。该旧改项目难度较高，地块内居住村民的密度较高且房屋老旧，而且涉及文保建筑年久失修，对于企业而言挑战极大。

　　旧改项目虽然利润较好，但普遍存在着总投资大、开发周期长，回款速度慢的劣势。特别是建国东路旧改项目总投资超580亿元，在当前下行周期中，中海也不得不调整旗下资产结构，做出这样的割舍。

　　开盘量回调与高峰将至

　　在1月供需高峰后，新建住宅市场开盘量回调，在报告期内共有9个项目入市，其中5个项目当日售罄，2个项目触及积分。

　　数据来源：中原、观点指数监测及整理

　　两个触及积分的项目为浦发仁恒珊瑚世纪及上善水樾，入围积分分别为50、59.4.

　　其中浦发仁恒珊瑚世纪是浦发、仁恒共同开发的项目，浦发出资，仁恒作为代建方对项目进行操盘，该项目销售均价8.06万元/平方米，月内推售72套，入围积分50;此前该项目2021年7月加推的一期也触及积分，入围积分67.93.

　　月内供应套数最多的项目是复地湖畔和光，推售340套，项目位于金山区亭林板块，销售均价2.07万元/平方米，去化较差，当日去化仅12%。

　　融创未来金融城继续入市，本次推售的是13C-01地块，作为融创在唐镇的大体量项目，未来金融城一直受到较大关注，本次推售280套。虽然由于蓄客时间较短的原因，本次开盘未触及积分，但当日售罄，表现较好。自去年下半年以来，融创已推售未来金融城项目近2800套房源，项目去化较好，均实现开盘当日售罄。

　　供应方面，月内上海公布今年第一次集中批量供应房源，共涉及33个项目，总建筑面积约129万平方米，共计11812套，多盘已取证待开，3月下旬将迎来集中开盘期，入市近万套房源。