减少土地供应释放去库存信号 南昌楼市如何变局？

春节假期一过，江西下发了去库存20条，其中包括继续严控商品房开发用地供应，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。据统计，去年南昌市商品房土地供应量为4343.4亩，比上年计划的5516亩，同比下降21.8%，为近5年来新低。不过，截至2015年末，南昌市区商品房库存面积仍有793.37万平方米，其中非住宅库存去化周期为49.4个月，住宅库存去化周期为6.7个月。

严控土地供应后，南昌楼市将会面临怎样的变局?政府部门又该如何落实监管?本期江南新视野邀相关部门和房地产行业专家进行探讨。

楼市现状

南昌商住用地供应为近5年新低 非住宅库存去化周期为49个月

据了解，2014年以来，南昌市房地产市场运行总体平稳，但写字楼、商业用房等非住宅结构性库存居高不下。

为了减少房地产库存，去年南昌总体供地量减少近1.4万亩，同比下降32.8%。南昌市2015年度国有建设用地供应计划表显示，去年南昌市商品房土地供应量为4343.4亩，比上年计划的5516亩，同比下降21.8%，为近5年来新低。经开区、青山湖区、青云谱区以及东湖区减少较多，高新区则有所增加。

同时，为增加住房建设用地，特别是保障性住房用地供应，稳定房地产市场预期，南昌土地供应将重点保障并优先供应棚改房、保障性住房和自住性中小套型普通商品房用地，上述“三类”用地的供应量，占住宅用地供应总量的78.9%。

然而，截至2015年末，南昌市区商品房库存面积仍有793.37万平方米，其中非住宅库存面积为464.43万平方米，同比增长21.5%，去化周期为49.4个月，非住宅库存面积占总库存面积的58.5%，而住宅库存去化周期为6.7个月。

业界声音

“不控制土地供应，去库存就是一句空话”

省房地产业协会秘书长李锋表示，长期以来，一些地方政府过度依赖土地财政，土地过量投放，是造成目前房地产去库存压力大的重要原因之一。严控商品房开发用地供应，把握土地供应节奏，对于从源头上减少房地产库存是有积极作用的。

“现在都在谈供给侧改革，土地供应当然也需要改革。如果不把土地供应控制住，去库存只能是一句空话。”李锋坦言，如今房地产开发成本很高，再加上本身的去库存压力很大，企业在拿地前都会再三掂量，即便地方政府想保持以往的土地供应量，房地产开发企业也不一定有积极性去承接，地价也卖不起来，因此我省提出严格控制土地供应，更多的是释放了房地产去库存的积极信号和决心。

江西慧联置业有限责任公司副总经理王忠也表示，政府当前严控商品房开发用地供应，把握土地供应节奏，对房地产行业来说是好事。“如果供应量太多，库存会继续加大，即便开发商降价，房子也卖不出去，最终只会造成恶性循环。”王忠说，土地供应节奏的把握，对房地产市场影响非常大。以南昌为例，最近几年商品房开发用地供应趋于平稳，因此南昌住宅只需要6个月左右便可去库存，基本上没什么压力。但在一些土地供应严重过剩的县市，去库存压力就非常大。

“预计今年南昌房价稳中有升的概率较大”

有不少尚未买房的市民担心，随着政府严控土地供应的力度不断加大，未来市场上的房源将不断减少，再加上我省居民家庭购首套房首付比例下调、住房公积金贷款条件放宽等政策，今后房价可能会迎来快速上涨。

“通过严控土地供应，有助于稳定房价，但房价不可能快速上涨。”李锋表示，房地产业经过此前较长时间的“黄金期”发展以后，很多人的住房条件已经大幅改善，市场上的“刚需”减少，再加上消费者更加理性，目前房价已经不具备快速上涨的市场基础。

同时，李锋指出，我省大部分县市的房价其实并不高，随着土地成本、人工成本的上升，我省房地产企业的利润已经很薄了，但谁都不会做亏本的买卖，因此房价也没有大幅下滑的空间。

王忠表示，房价的走势取决于市场供求关系，去年，红谷滩新区部分区域房价每平方米平均比2014年上涨了1000元。今年，股市等投资渠道并不稳定，市场上的资金会更多进入房地产市场，优质住宅的投资价值会进一步凸显，预计南昌房价继续稳中有升的概率较大，但上升幅度有限，不可能像10年前那样快速上涨。

“江西养老地产、旅游地产发展空间巨大”

我省此次助力楼市去库存的20条举措中提到，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可按规定程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。

今后，我省开发商是否会发力养老地产、旅游地产?

李锋表示，江西旅游资源非常丰富，旅游地产有不小的发展空间。此外，我省已经进入老龄化社会，未来养老地产的需求会不断扩大。不过，目前我省房地产开发企业做旅游地产和养老地产的不多，特别成功的案例更是屈指可数。

“发展旅游、养老地产，激发有效需求，一方面仍需要消费观念转变，另一方面也需要企业在项目开发、宣传上下工夫。”李锋表示，今后越大的城市越需要养老地产。

王忠认为，江西具备发展旅游地产和养老地产的条件，未来发展旅游地产和养老地产也是房地产开发企业转型的一个方向，可以说空间巨大，但究竟能不能做得起来，关键还要看产品是否有特点、服务是否精细、配套是否完善。“养老地产、旅游地产项目的内容很重要，如果只是玩概念是不可能成功的， 一定要有创新，有跨界思维。”王忠说。

部门对策

对库存过大的城镇减少或停止商住供地

在严控土地供应去库存方面，相关部门将如何落实和监管?

“今年，中央将供给侧结构性改革确定为经济工作的主题，我们将全力围绕去库存攻坚。”省国土资源厅相关负责人介绍，一方面要实行有保有压的用地政策，严格落实供地目录，严把土地供应关口，坚决控制新增产能项目供应，遏制产能严重过剩行业盲目扩张，对煤炭、钢铁、水泥新上项目原则上不得供地;另一方面，对房地产库存过大的城镇要减少或停止商品住宅供地。

同时，重点保障民生工程、重大基础设施和新兴产业工业项目用地，支持中心镇、镇村联动建设用地。今年，我省下达到县(市、区)的年度新增建设用地计划应不少于20%用于中心镇建设;城乡建设用地增减挂钩周转指标主要用于镇村联动、新农村建设。对节约集约用地考核排名前三位的设区市局，给予一定的新增建设用地计划指标奖励。

今年开发土地利用管理动态监测平台

上述负责人表示，经过近几年的土地开发，我省可用于土地开发的后备资源越来越少，占补平衡矛盾加剧。同时，一些地方存在重数量轻质量的现象，节约集约用地水平亟待提高。新增国有建设用地供应和利用情况相关台账显示，我省2008年-2014年新增国有建设用地的批而未用率还较高，各类园区的节约集约用地水平仍然偏低，少数地方粗放用地行为仍然存在，闲置土地处置和低效用地再开发任务依然较重。

为此，他建议，要更加注重资源的有效供给，创新企业用地模式，大力推行工业用地先租后让、租让结合、分期供地、弹性出让等方式，鼓励长期租赁，降低企业用地成本;大力推广工业地产、多层标准厂房建设等节地技术和节地模式。

据透露，依托全省国土资源“一张图”，今年将开发建设江西省土地利用管理动态监测平台，建立全省土地利用数据库和动态台账，实现对全省新增国有建设用地的动态监管。继续开展全省土地供地率、利用率考核，积极推进闲置土地、低效用地的开发利用。