时评：上海最严土地出让引发房企“踩踏”事件

“明知山有虎，偏向虎山行”这句话，充分体现了目前开商发想要拿地的迫切。

5月18日，上海浦东新区周浦镇西社区PDPO-1001单元A-03-11地块正式开拍。出让公告显示，该地块出让面积69433.1平方米，容积率1.8，总起价13.77亿元，为纯住宅地块。

作为今年浦东新区出让的第一幅纯住宅地块，出让条件甚为苛刻。根据上海规土局官方网站公布的该地块《上海市国有建设用地使用权出让合同》显示：“该幅地块规定有15%的面积(计18746.94平方米以上)需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府。”

换句话说，出让面积69433.1平方米，容积率1.8，可建造面积124979.58平方米，扣除必须自持的15%，最终可出售面积106232.64平方米，起始价格13.77亿元，粗略计算起始楼盘价约1.3万/平方米。

据上海规土局官方网站数据显示，截至17日下午6点，该地块竞买申请人数已达37家。为何出让条件如此苛刻的地块，还能引发那么多房企的追捧?

3.25新政后，上海房地产市场迎来了深度调整期，不仅一二手楼市成交迅速滑坡，连土地市场也进入前所未有调整，在整个4月无一幅经营性用地出让。

经历了一个月的休眠后，上海土地市场在5月重新开启，但11幅地块出让条件严格按照了新政的要求。

对此，上海链家研究总监陆骑麟曾表示，商办类用地由于其严格的高比例自持要求，未来将普遍以低溢价率甚至零溢价成交为主。而住宅类用地的情况则有待观察，不排除在楼市和土地新政的双重压力下，仍有开发商试图高溢价抢地的情况。

就即将拍卖的地块而言，尽管持有15%的物业，意味着企业的成本会增大，但企业能从块地得到的利润同样诱人。尤其是在上周泗泾楼盘价接近4万之后，业内已有周浦地块楼盘价将“破5”的声音出现。

针对近期过热土地市场，部分城市已经在准备出台应对措施。5月17日，苏州市国土资源局挂出公告称，该局于4月20日挂牌的5幅地块，由于规划优化原因，经市政府批准，暂缓出让。五幅地块有三幅分布于姑苏区，一幅位于相城区，一幅位于高新区。

据媒体报道称，由于近期土地市场过热，苏州市政府有意要房企先撤销拿地念头。此外，更有房企相关人士表示，苏州马上要推出调控政策，涉及限购。

另于5月13日，南京市七地连拍，最终诞生了一宗总价、一宗单价以及一宗区域，共收金248.56亿元。

当时便有业内人士分析，南京该场土拍之所以如此火爆，是因为南京地产圈盛传，超过5万平方米地块在出让时若溢价幅度超过45%，将直接配建保障房，据报道这一消息得到南京市国土局相关人士证实，但具体细则还在制定不久后会正式出方案。

5月16日，孙宏斌在融创中国“北京壹号院”全球发布会中就表示：“南京、苏州的地价肯定是不对的，这么多年了，苏州的房价一直是在2万，南京的房价都没有超过3万的，一下子土地楼面价超过3万甚至到4万，这个肯定是不对的。”

他强调，地价真的不对，而房价没有什么不对，“北京、上海、苏州的房价我觉得还没有泡沫，我不认为是泡沫，而地价是一定有泡沫的。”

孙宏斌还认为，苏州、杭州很多开发商的项目是亏钱的，那些拿高价地的在房地产风向变化的时候便会受到惩罚。