2016上半年楼市新政 沪九条影响最大

2016年瞬间过半，纵观2016年上半年的楼市，犹如过山车一般刺激。新年伊始，随着房地产政策接二连三出台，2月2日起“降首付”、2月21日起调整“公积金”、2月22日起“降契税和营业税优惠政策”等多个利好政策刺激，上海楼市犹如脱缰野马，一发不可收拾，成交节节攀升，行情前所未有。

然而，在3月25日上海公布了史上最严厉的楼市调控“沪九条”后，楼市开始出现降温迹象。年初疯狂的涨势得到抑制，新房、二手房涨幅大幅收窄，上海的房子也没有那么烫手，目前交易量已回复到近5年平均水平。今天，小编带您一起回顾2016年上半年上海楼市新政。

全国政策：

一、首套房首付比例最低可20%(2月2日)

中国银行业监督管理委员会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

二、住房公积金调整(2月21日)

2月17日，央行官网发布通知，将从2月21日起，调整职工住房公积金账户存款利率，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

三、契税新政(2月22日)

1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”

五、二手房营改增(5月1日)

3月5日，李克强总理提出今年全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。3月13日，国税总局局长王军表示营改增将涉及“个人二手房交易”，由于二手房交易将影响到更大范围的购房者。

六、调整住房公积金缴存比例(5月1日)

阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，凡住房公积金缴存比例高于12%的，一律予以规范调整，不得超过12%。从2016年5月1日起实施，暂按两年执行。

七、房屋新政:鼓励个人出租房 允许商业房改租赁住房(5月4日)

5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

上海政策：

一、契税新政(2月22日)

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以 上的，减按1.5%的税率征收契税。

二、楼市结构调整(2月23日)

中心城区中小户型比例不低于70%

2016年2月23日，上海市政府办公厅转发《市规划国土资源局等四部门关于进 一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》。通知指出，上海将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于 60%(部分供需矛盾突出的区域，提高至70%)。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于 80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。

三、最严新政“沪九条”(3月25日)

1、从严执行住房限购政策

提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2、实行差别化住房信贷政策

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

3、加大住房用地供应力度

加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%)。

4、强化市场监管和开展执法检查

进一步加强商品房预销售管理，防止捂盘惜售。进一步加强交易管理，将住房限购审核从房产登记环节前置至交易备案环节。规范房产中介行为，强化房产中介机构和从业人员的网上签约管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加强房屋抵押管理、房屋租赁管理和房屋产权管理。

5、加快推进旧区改造和“城中村”改造

加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和“城中村”改造，积极开展郊区城镇旧区改造。加快推进旧住房综合改造，提升旧住房安全性能和使用功能。加快在拆基地收尾平地和出让的进度，继续推进旧区改造征收安置房建设，全力确保房源建设和配套设施建设所需土地的供应。

毫无意外，3.25的新政没有缓冲，即刻执行，对上海楼市的冲击和影响最大。其中部分非户籍人士因社保缴纳年限从累计2年提高到连续5年的条件，直接失去了购房资格。3月24日(新政执行前一天)，一手房成交量超过1700套，直接导致网签系统瘫痪;而新政出台首日，上海一手房网签再次爆表，网签套数已达到2495套，创下历史新高。

“恐慌性”购房、“最严新政”、“频出”让上半场的楼市热闹非凡。楼市政策，关乎每一位购房者的切身利益。不是我们不明白，是上海楼市变化太快。年关过半，夏至已至，下半场上海楼市又会出什么大招?让我们一起拭目以待。