买房选择哪种贷款方式和还款方式最适合？

其实说到买房，我们同事小陈最有发言权。上个月他刚买了房子，于是我就跑去找他了解，他就告诉我这个买房啊，当然是一次性付款最划算了。我当时就震惊了，没想到这小子居然还是个土豪啊，接着他又说，这是对于土豪来说，我怎么可能呢，其实我也是贷款买的房。然后他告诉我，其实贷款分有3种方式，每种方式的贷款的利率都不一样，所以这时候你就要懂得去区别分辨，怎么贷，最合适，最划算。

那么，今天我们就来谈一谈，有哪种贷款方式和还款方式最适合你的经济情况。

目前购房贷款有三种方式：1、商业贷款，2、公积金贷款、3、组合型贷款(配合手势123)。无论哪种贷款，其还款方式都只有2种：一种是等额本金还款，另一种是等额本息还款。现在，我们首先我们简单说说三种贷款方式，商业贷款，公积金贷款，和组合贷款

商业贷款呢，就是向银行借钱，而贷不贷，贷多少，利息怎么算那可就要由银行说了算咯!

公积金贷的是公积金管理中心的钱,这个钱由广大职工及单位缴纳，由银行托管，由公积金管理中心审批，贷款根据你缴纳的情况有资格要求，额度有一定的限制。

而组合贷呢，就是综合了商业贷款和公积金贷款相结合的贷款方式。

总的来说，商业贷款的利率会高于公积金贷款，而公积金能贷款的数额现今很难满足一套商品房的购房贷款需要，所以大部分购房群体往往选择纯商业贷款或是组合贷款。

上述三种贷款方式从购房者来看，基本取决于个人情况而定，因人而异所以选择较多，所以我们就不细细说明，我们就着重讨论什么是等额本金还款，什么是等额本息还款。

先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元，期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款，按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算，每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为：120万×3.25%÷12=3250元，因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为：(120万-3333)×3.25%÷12=3241元，第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少，负担也就随之减少。

再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂，最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，每月的还款额固定为5222.48元。

那么这样对比看来，是不是感觉等额本息还款的经济压力更小呢?其实这个并不是绝对的，等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但是它的劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款，年利率变为当前的4.9%，仍以贷款120万，期限30年计算。若是等额本金还款，首月要还8233.33元，并且在未来一年半的时间内，每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说，还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法，虽然总利息多，但每月固定还款6368.72元，还款压力相对较小。

由此可见，如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。

简单来说，在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。如果你的收入来源主要来自工资，并且喜欢攒钱，很少做投资或理财，还款压力不大，那么可以等额本金，因为在这种情况下闲置在手中的资金是白交利息，而且由于通货膨胀存的钱也在贬值，得不偿失，不过手中有存款确实能带来些心理上的安全感。

如果你的主要收入来源是经营，不论是个体还是搞企业，相信这些钱在你手中一年至少也能增长个10%，你可以扩大规模，开分店，多进货，生意才越做越大，那么就选择等额本息，尽量把银行的钱多留在自己手中。如果你收入来源是工资，喜欢做一些投资或理财，要衡量好自己的收益率和银行间的利差，可以采用等额本息加提前还款的方式，就是在投资环境不好的情况下部分提前还款降低付给银行的利息。

顺便说一句，上面的计算似乎没有提到通货膨胀的因素，我来举个例子，10年前我的朋友房贷30万，在我所在的城市这是一笔巨款，可以买最好的房子，每个月的还款几乎占用了他全家的工资，10年后，因为利率上涨了，每个月的还款比十年前还多了些，但是还款基本相当于他的零花钱，他采用了等额本息的还款方式。

房贷一般都十年以上，谁知到十年后每个月的还款够不够买一颗白菜呢，誰又知道十年后你一个月工资有多少呢?我个人情愿用等额本息，我喜欢花钱享受当下的生活，不要因为房贷而降低了生活的质量，这才是贷款最大的好处啊，总之不要让钱停在活期账户里，你一睁眼，它们就变少了些。

综合上述所说，我们拿小陈举个例子，假设小陈准备贷款买房，扣除30%首付后还需要120万的贷款，计划贷款30年。那么到最后小陈通过商业贷款需要还多少钱呢?

先看看商业贷款，还款方式采用等额本息，等额本息的贷款利率是4.9%，那么30年下来，贷款利息达到109万2739.43元，约为109.3万元。我们再来看看换一种还款方式，我们采用等额本金，同样以30年为例。贷款利率同样是4.9%贷款的利息是884450元，利息接近88.5万元。

大家有没发现这样的利息高的吓人呢?

假如，小陈通过公积金贷款，和等额本息的返款方式，利息又需要多少呢。同样以30年为例，贷款利率为3.25%。那么30年下来，贷款利息为680091.3元，约为68万元。那如果还款换算是等额本金呢。贷款利率同样是3.25，30年来的还款利率为586625元，同比等额本息还款的话省了近10万元，约为58.7万元。

经过4次计算，商业贷款，采用等额本息还款这种方式30年产生的贷款利息为109.3万元;公积金贷款，采用等额本金还款这种方式30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差约为50.6万元。看到这些数字大家是不是吓一跳呢

通过上述计算我们不难看出，公积金贷款比商业贷款便宜，因为公积金贷款的利率低，等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算，采用等额本金方式还款，购房者的还款负担会逐渐变小。

说到这里，我还要提醒大家一下哦，银行在放贷给购房者的时候是不会主动告诉购房者哪种还款方式更为省钱的。银行一般默认是让购房者采用等额本息的还款方式。按照上面的计算，在商业贷款的情况下，等额本息还款方式产生的利息要比等额本金产生的利息高出近21万元。有些银行在放贷的时候，还会根据情况对贷款利率进行有条件的打折优惠，所以在贷款买房时一定要向银行咨询清楚。要不然，自己就在无形之中给银行多打了好几年工了!

这里我要给部分收入不高的购房者支个招，还款最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。至于什么时候变更比较合适，就要根据自己的家庭经济情况而定啦!

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