2017年楼市从严调控已成定局

近期楼市调控力度进一步收紧，同时调控范围也在扩大，种种迹象表明，2017年房市总体降温，全国商品房均价强势不再。此举可让购房者从容选择合适的物业，而不必去盲目追涨。

多地调控再次收紧

近期多地再次收紧调控，为稳定楼市再次出手。

在2016年的最后一天，西安出台限购政策，升级调控。规定自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手房)。

北京将现房销售也纳入到了调控范围之内。在2016年岁末，北京市住建委发布通知，要求从12月30日起，开发企业销售现房前应办理现房销售备案，并严格执行明码标价、一房一价，销售价不得高于申报价。

其实，并非只有北京收紧调控。本刊不动产研究中心梳理近期各地政策发现，包括济南(楼盘)、郑州(楼盘)、武汉(楼盘)甚至嘉兴(楼盘)等城市，也纷纷出台政策，进一步收紧调控政策。在2016年12月26日，济南再度收紧限购政策，规定本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭在济南市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。这已经是济南第三次出手调控楼市。2016年9月28日济南市发布了“房八条”防止恶意炒房，随后在10月2日济南再次发布限贷令，对三套房进行限贷以抑制过热的楼市投资。

就在济南加码调控的两天前，郑州也做了同样的动作。据郑州在2016年12月24日发布的最新政策，郑州二套房首付比例由40%升至60%。除保持住房限购区域不变，还将单套建筑面积超过180平方米的住房纳入限购范围。

武汉也进一步收紧了调控力度。2016年12月21日晚，武汉市房管局官网发布《关于扩大住房限购范围的通知》，将武汉市限购范围进一步扩大，东西湖、江夏、黄陂三个远城区部分区域自2016年12月22日起实施限购政策。

此外，靠近一线城市房价上涨过快的三线城市嘉兴也加大调控力度。嘉兴市城乡规划建设管理委员会发布公告称，自2016年12月3日起，浙江嘉兴市实行住宅限购，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

另外，上海也有可能会扩大调控范围。日前，上海市房地产主管部门已开始着手上海各区排查类住宅情况，摸底类住宅整体情况，包括酒店式公寓、LOFT、SOHO公寓等等，一旦这类物业价格出现快速上涨，极有可能会纳入调控范围。

从严调控已成定局

种种迹象显示，2017年楼市政策思路已经明确，从严调控已成为定局。

从目前来看，楼市调控趋紧预期愈发强烈。本刊不动产研究中心梳理近期政策发布近3个月来的情况，武汉和郑州各发布了调控政策4次，杭州、南京、济南等城市也都在10月以来连续发布超过3次调控政策，西安、成都也发布了两次调控政策，调控明显收紧。

此外，参与调控的城市数量也在增多，调控范围越来越大。记者发现，除了北上广深四大一线城市，以及包括合肥、厦门、南京、苏州、杭州等在内的热点二线城市之外，上涨预期强烈的三线城市如昆山、嘉兴等也加入了调控行列。

而涨幅并不大的西部城市也加入调控行列，更是强化了调控收紧的预期。根据国家统计局公布的2016年11月70个大中城市新建商品住宅价格变化情况，成都、西安房价同比增幅分别为6.6%和6.1%，相较热点二线城市如合肥、厦门等超过40%的同比涨幅来说，显然要少了很多。

专家表示，2017年楼市调控政策不仅不会松动，反而会进一步收紧。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在2017年中央仍将坚持因城施策原则，并将楼市调控权力下放到地方政府。同时，在部分热点区域楼市非理性上涨后，抑制这类城市房价过快上涨，保持房地产市场持续健康发展，也将成为2017年房地产政策的主要着力点之一。

业内人士预计，调控范围还会在现有20个重点调控城市的基础上进一步扩大。本刊不动产研究中心统计发现，截至2016年11月底，凡是同比涨幅超过15%的城市，基本都已被纳入调控范围之内，包括北京、上海、合肥、厦门、南京等在内的20个重点调控城市。但受房价整体上涨带动，目前宁波、南宁、赣州等城市，房价同比涨幅已经达到10%～15%之间，如果未来房价进一步上涨，有望成为新的调控城市。另外，重庆近年来房价虽然走势平稳，2016年同比涨幅不到7%，但其面临不小的上涨压力，一旦房价出现异动，也极有可能会被纳入调控范围。

不过，从严调控并非意味着全面调控。有专家指出，目前房价上涨是局部现象，而不是全国现象，三四线楼市库存严重问题并未真正缓解，因此2017年三四线城市政策仍将维持宽松态势。住建部也在各个场合表态，2017年将高度重视楼市调控，狠抓热点城市控房价，同时兼顾三四线城市和县城去库存。

房价大跌概率不大

业内人士认为，调控从严信号出现后，可能会让2017年的房地产市场进入冷却调整期。尤其是在2016年多地购房需求大量释放甚至出现透支以后，导致市场购房热情大幅降温。不过考虑到房价上涨预期还将持续一段时间，因此2017年房价不仅不可能出现大跌情形，反而会因为惯性而微幅上涨。

严跃进预测，2017年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在5%左右。主要原因有以下几个方面，一是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强。由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高，因此2017年全年仍然上涨。二是一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，预计房价稳中有涨，从而推动了全国商品房成交均价的上涨。三是价格变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价格仍将小幅上升，将高于成交量增速。综上所述，2017年房市总体降温，全国商品房均价强势不再，但仍有望实现正增长。

市场成交可能会出现微幅下滑。业内专家预测，受调控力度收紧及调控范围扩大，包括20个重点调控城市的成交量在2016年达到历史高位之后，必然会出现回落，加之调控收紧预期的增强，也影响到了开发商供应节奏，都会使得成交量下滑。但同时三四线城市由于鼓励购房，成交量会实现正增长，可部分对冲热点城市成交量下滑，从而使得整体成交水平回落不会过于明显。专家预计，2017年全国楼市成交量下滑幅度预计在5%～10%之间。

而对于自住需求来说，2017年是个不错的购房年份。由于房价涨幅不大，同时市场成交也不是很活跃，这使得购房者可以从容选择合适的物业，而不必去盲目追涨。至于是否需要观望等待，考虑到房价并无很大的下行空间，选择观望的意义不大。

推荐阅读：

重庆严格执行预售价格申报

上海暂停销售公寓式办公楼