上海代理经租“调查：集中式和分散式公寓 哪种更舒心

冷冷清清的上海每天都在迎接八方来客，在这座超大城市的街头巷尾，相似的公寓数量正在悄然增长。如何让代理经租机构完成专业化运营?如何保证租客住得更舒心?近日，解放日报上观新闻记者集中看望了沪上代理经租市场。

代理经租的两种形式：“集中式”与“分散式”

什么是代理经租?上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来通知记者：原先的租赁市场以自然人出租为主，假房源、黑中介等乱象，曾是难以破解的顽疾。近年来，市场涌现了例如魔方、自若、青客等代理经租机构，相当于租客和房东之间的“第三方”，与租赁房源房东签署长期合约，经装修正造后重新开放给租客，经过市场之手，缓解租赁市场长期存在的纠葛。

为何代理经租可以化解租房“痛点”?记者理解到，由于代理经租机构具有品牌化、机构化的特性，发布的房源真实度较高;还提供相应的房屋管理效劳，例如保洁、维修等，提升了寓居体验和平安性。

日前，上海住房租赁公共效劳平台正式上线，截至4月11日，已推出43707套可出租房源，由代理经租企业运营的房源也被归入其中。“平台从房源发布、实名认证、合同网签等根本功用动手，引入金融、法律、租金查询等局部公益效劳项目。今后，将依照开放、共享的准绳，分步施行、逐渐完善。”刘纪来表示。“平台功用全部建成后，将逐渐完成租赁合同网签、备案一体化，从事代理经租的企业，应首先到房管部门备案，经过入网认证后才干在租赁平台上从事相关业务。”

记者走访发现，目前，上海代理经租市场主要分为两种运营形式：“集中式”和“分散式”。集中式公寓常常由商业用地、商办用地改造而成，整栋楼宇均用于租赁。运营机构取得物业和土地资源后，按规范对房型和内部配置实行统一装修正造和对外招租。分散式公寓的来源则以自然人房源为主，以房间为单位，零星漫步在城市的不同区位。

“若把集中式公寓比作‘阵地战’，分散式就像‘游击战’。”一位租赁行业从业者通知记者。“关于企业而言，选择何种开展形式，还是要依据本身优势决议。具有酒店、开发背景的开创团队，更合适运营集中式公寓。而具有中介资源的企业，则在开发分散式公寓上占便利。”

集中式：统一改造，统一管理

魔方公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区……这些“互联网风”十足的名字，都是沪上集中式公寓的代表。其中，魔方公寓在2009年就进入市场，目前曾经散布全国20座主要城市，管理4万间房间。蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等8地市场，房间范围近8万间。V领地青年社区成立于2011年，目前累计运营房源打破1.2万间。

“规范化、可快速复制的产品模型正是集中式公寓的优势之一。”魔方生活效劳集团副总裁金喆通知解放日报上观新闻记者。在魔方公寓，一间普通房间大小在15至25平方米之间，配置床、书桌、洗衣机、卫生间等，在一栋楼宇内，相似的房间约有八十余个，各个功用区均按模块设计，经过不同的排列组合构成约10种房间格局。

“魔方公寓”的样板房

为什么公寓设计也要“模块化”?金喆解释，在公寓行业内，几厘米的差距都意味着客户体验的宏大差别。“例如书桌应该间隔空中多高，床位悬置在半空还是放在空中上，一旦探索出客户承受的产品形式，集中式公寓能完成批量消费。”另一家公寓运营商“V领地”CEO周君强通知记者，为锁定客户群体，他们只提供一个价位的房源，针对月薪6000至1万元的年轻人。

关于租客而言，集中式公寓的社交属性是吸收力之一。在V领地，记者看到摆放在地上的跑步机和建身器械，这是租客的公共健身房。往前走几步，就是公共客厅，红色的剪纸挂在椅子角落，墙上贴着装饰画，桌上散落着零星的约请函——这是租客在为周末的聚会做准备。在V领地，简直每周都会举行集体活动，租客们聚在一同看电影、玩桌游，宛如学生时期的宿舍生活，关系更密切。

在平安性上，集中式公寓自成社区，统一配置安保设备，门禁处装置“人脸辨认”，避免生疏人进入公寓。在人流密集的公共区域内，则有24的监控系统，一旦呈现不测，房屋管家能够在第一时间赶到现场。“每个管家需求管理70多套房源。”金喆说，“集中式公寓进步了管理效率，降低了人力资源本钱。”

分散式：房源更自在是“杀手锏”

分散式公寓零星散落在城市的各个角落，无论在何处，都能觅得它们的踪迹。目前，上海的分散式公寓品牌以链家旗下的“自若”、我爱我家旗下的“相寓”和“青客”为代表。

“租住自若的这套公寓，是由于离市中心更近，出门左拐就是地铁，上班通勤很便当。”租客常先生引见，他租住的房间由自若提供，月租2500元，位于一家老式公房内的三楼，大小约为10平方米左右，内部配置了床、橱柜和书桌。

由老旧公房改形成的“自若”公寓

翻开“自若”APP，能看见三种不同类型的房源：自若友家、自若整租与自若精选。其中，自若友家以合租为主，房屋以单间为单位分散出租。自若整租和自若精选则以整套房源为单位出租，其中，自若精选主要针对的是高收入群体，提供更精巧的装修效劳。

由于分散式公寓的房源均由自然人房屋改造而成，在房源获取上，分散式和集中式公寓截然不同。在位于闵行区颛桥镇的一家“青客”公寓内，几位工作人员正在与房东交流，这是青客培育的“采房团队”。“采房团队担任与房东商议租赁合同，并提供详细的报价。”青客CEO金光杰引见。“房东能够在APP上注册，并填写房屋信息，会有采房团队主动上门联络。目前，市场上大局部存量房源都集中在自然人手里，范围庞大，青客每月能够扩张8000至1万间房源。”

“集中式”VS“分散式”

关于普通租客而言，更原意选择集中式公寓还是分散式公寓?

“首先看价钱，其次看位置。”租客李小姐通知记者。“这些代理经租机构运营的房源，普遍比传统房源价钱更高。就算有装修、管理等增值效劳，租客付款时也得权衡一下。”

经记者走访理解，从价钱来看，集中式公寓的整体溢价程度更高。以魔方公寓为例，其单间公寓价钱比周边出租民房高出集中在交通便利的城市中心区域或产业园区以及大学城等。在嘉定安亭、闵行等地域，集中式公寓的普遍单价为2000元/间左右，与周边出租民房相差无几。

分散式公寓的溢价程度相对较低。在闵行区颛桥镇内，记者看到一套三室一厅的房源，获取房源的价钱约为3300元/月，而出租价钱则为3600元/月，上浮价钱仅300元。

“房屋的位置不同，租金随位置动摇的差别较大。”李小姐说。“无法直接比拟集中式和分散式公寓的价钱差别。”最后，在郊区工作的她选择了入住左近一家集中式公寓。

从位置来看，由于分散式公寓由自然人房源改造而成，位置较为灵敏，在地铁、车站等关键交通枢纽四周均有散布。而集中式公寓集中散布在城市中环、外环线内，在内环区域少有触及。

在寓居体验方面，集中式公寓提供的房间更规范，配套设备也相对齐全。而分散式公寓很大水平依赖房东自身提供的房源条件。

政策层面仍有考验

虽然市场开展如火如荼，记者近日从上海市房屋管理局得悉，在政策层面，两类公寓均面临本身考验。

关于集中式公寓而言，这样的考验更为严峻。记者搜索上海住房租赁公共效劳平台显现，目前能够租住的代理经租房源仅有“青客”“自若”等分散式公寓，集中式公寓屈指可数。为何会呈现这样的现象?

相关企业担任人表示，集中式公寓大多由商业、商办用地改建。在《关于加快培育和开展本市住房租赁市场的施行意见》中提到，允许商办用房等依照规则改建用于租赁住房。但详细的施行细则仍未出台，关于商办用房的类型和消防规范缺乏进一步规则，招致这些公寓至今仍处于“灰色地带”。刘纪来引见，局部区已开端对相关项目展开综合评价，对具备一定区位优势，在能保证运用平安、人员平安、消防平安的前提下，探究试点商办等用房改造用作租赁住房的规范和流程。

对租客而言，政策空白带来的是生活细节的懊恼。集中式公寓按商业规范计算水电费，水费高达每平方米5元，电费每度1.2元，不少租客对此颇有微词。“每月水电费要花800元”“哪怕白昼出门，晚上睡觉，水电费也居高不下。”相比之下，分散式公寓由自然人房源改造而成，在水电费上，仍按民用规范计费，比起集中式公寓廉价不少。

但是分散式公寓也面临本人的应战：如何辨别“分租”和“群租”?在2014年发布的《关于增强本市住宅小区出租房屋综合管理的施行意见》中对群租提出了明白界定：但凡契合将一间原始设计为寓居空间的房间分割后出租，或按床位出租;将原始设计为非寓居空间的房间出租供人员寓居;出租房间的人均寓居面积低于5平方米等等情形之一的，就会被认定为群租。

往常，分散式公寓按单间房间出租的“分租”现象非常普遍，这能否属于群租?刘纪来引见，在2015年出台、2017年重新发布延用的《关于鼓舞社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》中，曾经允许代理经租机构将面积12平方米以上的客厅(起居室)作为一个房间单独出租运用。因而，只需人均寓居面积不低于5平方米，客厅不被“隔断”成两间或以上，并具备相应的采光、通风、卫生、消防等根本条件，能够按单间房间出租，不认定为群租。值得留意的是，目前，市场上也有局部代理经租机构和不少个体运营的“二房东”被媒体曝光，为赚取超额利润，将客厅隔断成多间房间，或是单间房间内有多人寓居(寓居人数超越2人，人均寓居面积低于5平方米)。刘纪来表示，这些房源属于群租现象，租客在寻觅房源时，选择具有一定品牌、范围较大、信誉较好的代理经租机构，不只能改善寓居质量，而且有利于保证本身的合法权益。