下半年上海楼市调控不会再加码

在“房住不炒”的调控精神指导下，全国房地产调控步入新阶段，多地因城施策、分类调控政策频出。全国40多个城市出台了调控政策，防止房价过快上涨。供需两侧发力的调控政策效果显现，房价渐回理性通道。有业内人士表示，目前全国楼市整体降温，房价涨幅出现回落，预计未来可能从“合理”区间转入“偏冷”区间。

“未来未至 未来已来”

“未来未至，未来已来”是颜莉对2018上半年楼市的总结。她分析道，所谓“未来未至”是指房地产市场往成熟、健康方向发展的态势还没有完全到来，而“未来已来”是指国家已采用不同的政策来规范房地产市场。

2018上半年全国楼市态势其实是对去年的延续。从去年全国楼市总体成交量来看，一线城市“腰斩”，二线城市基本持平，三四线城市则是火爆，今年上半年基本维持了这样的态势。上海楼市去年在深度、广度上实行了严调控，今年依然会继续维持，对于价格和量的控制也会继续把控。

下半年上海楼市调控不会再加码

颜莉称，上半年中估联对宏观经济做了一个研究发现，就整个经济来讲，一季度出口贸易量大增GDP增长6.8%，对整个宏观经济进行了透支，下半年经济压力较大。房地产仍旧是支柱产业，去年85万亿的GDP房地产贡献了13.4万亿占了16%，还不包括关联产业。

下半年三四线城市楼市上行的压力很大，在此布局的开发商可能会获得一些红利，比如棚改的重点区域还是在三四线城市，虽然资金链收紧但棚改还在继续。就一二线城市而言，颜莉认为现有的调控政策已经把成交量“锁死”了，调控不会再加码。

上半年房企业绩乐观 要有标准化运作模式

从房企来看，今年上半年很多大型房企在销售业绩方面表现乐观。对于房企取得的成绩，颜莉举例进行了说明，例如像碧桂园这样的企业能有一个比较好的销量，有几种因素决定。

其一，延续了去年的势头;其二，土地是开发商的生命线，资金是开发商的血液，碧桂园在储地货值上稳步增加，也就是有了生命线和血液，因此可以保证持续运营。其三，碧桂园整体的运作模式比较标准化，这是其他很多企业无法复制的。

除此之外，还有一些业绩比较惨淡的中小型房企，他们正在萎缩或者被市场淘汰，其原因是丧失了竞争力，错过很多发展的时机。总体来看，房企需要适时把握政策方向、市场机会，不要错失良机，也要保持自己的竞争优势。随着资金、土地都在逐渐收紧，这就要求房企思考未来的生存之路。

看好上海租赁市场由国企去运作

从土地市场来看，颜莉认为，今年上半年的土地市场与去年情况有所不同，去年高总价、高溢价、高均价的土地得到打压，今年低溢价成为市场主流，但是所谓的高溢价率变低，是因为本身的起始总价就很高。

有些热点城市的总成交虽然增加了，但是供应量没有增加，这就意味着今年土地市场其实比前两年要火。不过也要分城市，城市间的分化也会让土地市场出现差异性。

从上海来看，上海土地供给量整体偏紧，未来需要加大土地供给。上海租赁型住房的土地供应正在逐渐加大，根据“十三五”规划，上海要落实70万套租赁住房。颜莉表示，个人比较看好上海租赁市场由国企去运作，未来的租赁市场规模也会不断扩大，稳步发展。

我国长租公寓还需要很长的路要走

在谈及长租公寓领域时，颜莉称，早期我国在房地产政策上对于租赁这块是缺失的，我们研究发现国外很多城市的长租公寓领域比较成熟，拿美国来说，在批地时就定了住房租赁用地的比例，买房、租房这“两条腿”非常健全，购房者的选择余地很多。

很多年轻人一到上海就买房，这种现状跟市场结构是有关系的，房地产市场发展到现在，我国长租公寓还存在很多问题，规模还没有达到预期。其实，租售比是个两难的问题，租售比很低、租金却很高，反映出我们市场结构、配套政策有问题，比如，万科推出的10年租金180万，一年18万的租金不是一般人能够支付的。

从资金层面来讲，在我国长租公寓资金注入几乎是没有的，国外租赁市场有基金、REITs等比较成熟的资金支持。另外，国内的租赁市场大多数是二手房东来做的，这种零散的、分散性的经营不符合我们规模化、专业化的操作。

针对长租公寓有序运营的配套政策没有跟进上来，比如，土地、金融、税收等等领域都要对长租公寓进行配套支持以及开发商、民众等都需要做出相应的调整来适应这个时代的发展。颜莉认为我国长租公寓的发展趋势是好的，一定是未来的发展方向，但是还需要很长的路要走。