形势辩论会：房地产杠杆是与非

主持嘉宾：

合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌

讨论嘉宾：

中国房地产业协会原副会长朱中一

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮

保利地产副总经理兼东南片区董事长余英

龙斌：非常高兴能跟三位中国最有影响力的房地产的专家和开发上的大佬一起讨论这个问题。刚才也听到朱会长讲到今年的三个判断，特别是提到去库存这个问题是一个系统性的工程，涉及到方方面面的问题，确实去库存应该说给行业也带来了很多机会。

去年讨论房地产的问题的时候，大家还担心这个市场，但是经过了一年，这个市场发生了很大的变化，从各个方面，从企业都可以看到这样的情况，好像现在对市场的信心增强了很多。

我想再请教一下朱会长，您刚才也提到，房地产业已经分化了，一线比较热，房价都有上升，在这样的情况下，大家还会担心，我们的政策会不会有一些反复，会不会重新回到调控过去的那种老路上去?我想大家都会关心这个或许会给市场带来不利的影响。

另外一个是去杠杆的问题，这也是大家关注的问题，央行的行长也说，房贷这一块，我们的杠杆还是可以加的，因为是良性的，这一块加杠杆会给市场带来比较高的热度，但是政府要去库存，又要压房价，这样会带来一个什么影响?我想在这两个方面请朱会长给我们分析分析。

朱中一：我刚才发言里面都点到了，对一二线城市，尤其是热点城市，库存的压力可能不是很大。就广州来说，压力不是很大，但是在广州的某些区域，例如增城、花都、番禺的有些地方，可能库存量还比较大，所以广州的房价是温和的，但是广州周边的去库存压力还是很大的，所以市场差异很大。

就措施来讲，刚才特意讲到住建部部长的5点措施，他的措施是综合性的，既有增加有效供给的一面，比如说要增加土地供应，比如说要增加保障房建设，这是增加的部分，同时觉得有些违规的问题也要查处，另外还有限购的政策，包括现在差别化的税收信贷政策也要严格执行，所以我觉得不会简单地回到过去的那个路上。

不管大家对于调控有什么样的议论，但是调控的经验比过去更成熟，不会简单地回到过去。

龙斌：库存这么大的问题，确实跟过去的调控反反复复，特别是在需求端压制有关。

朱中一：我不太同意这个观点，咱们不要把很多问题都归因到调控的问题，现在库存比较大的，比如说是三四线城市，还有一些商业地产。

对于三四线城市和商业地产这一块，三四线城市没有限购，也没有限价，对商业地产专门的文件都没有发，基本上都是市场化的，所以归因到是调控引起的问题，这个因果关系我觉得很牵强。

相反的是，现在这些地方的高库存，跟一些地方过度的依赖土地财政有关系，另外跟一些企业的盲目开发有关系。当然间接来说也有关系，因为当时一线城市调控了，所以开发商到了三四线城市，那是间接的影响，不是直接的影响。所以我觉得咱们分析政策，需要客观、理性。

龙斌：谢谢朱会长。接下来请教陈主任，今年经济其实不太理想，政府把经济的增速目标也下调到一个区间(6.5%到7%)，在这个形势下，房地产会不会成为今年决定整个宏观经济非常关键的因素?

我们看到去年开发投资只有增长1%，这个拉了后腿，今年在这种情况下，想请教陈会长，这是不是一个很关键性的因素?在这样的背景下，如果说房地产开发投资、房地产业重新恢复到一个比较正常的状态，政策方面会不会面临着一个转向的风险?

陈淮：主持人问了一个主题之外的问题，其实这个问题李总理在记者会上已经回答了。每年两会之后国务院总理答中外记者问，今年有一个特点，就是“房地产”三个字一个也没提。

房地产是否重要?你亲妈说你是宝贝疙瘩，你重要，没说，你还是重要。不用说房地产是政府的亲儿子，这对我们行业传递的信息没多大意义。

我们这一节有两个关键词，一个叫供给侧，一个叫加杠杆。

什么叫供给侧?说得很悬，写的文章也很多，基本上是让人看不懂。刚才主持人也好、各位嘉宾也好，都在讲房地产调控，过去的调控是宏观调控，也就是注重于短期的总量的平衡关系的通胀、通缩、增速、就业、外汇收支平衡。所动用的工具，一个是财政政策，一个是货币政策，所有这些名词都是和宏观经济学相关的。

过去我们调整经济和房地产业运行状态的政策，主要是以短期的总量平衡政策为核心的。

什么叫供给侧呢?产业政策与区域政策为核心的政策体系就叫供给侧，这不是什么新创造的词。

大家熟悉的宏观经济学和微观经济学之间，还有一个极为重要的经济学领域叫中观经济学。珠三角的发展就是区域经济学，城市化就是区域经济学，房地产是不是国民经济支柱产业，在和其它产业之间的内在联系，这个产业中大中小企业的构成关系就叫产业经济学。

过去几年调控有一定的效果，但是在供给侧产业竞争跟国民经济其它产业的协调以及空间分布上，显得粗放和薄弱。

供给侧就是把过去从短期总量平衡关系的政策体系，调整到以中期为目标的产业政策与区域政策中来。产业发展显而易见是供给，城市建设显而易见是供给，这没什么新鲜的，用不着那么复杂的解释，这是第一个。

第二，我们注重加杠杆这个问题，最近在媒体上多持批判的声音，刚才我们的主持人又讲了，会不会推动房价上升。

杠杆其实并不是一个坏事，房地产业从它的整个生命周期，从土地开发一直到它的销售、持有，到最终灭失，始终和负债连在一块，古今中外概莫能外，包括老农民给他儿子盖房子娶媳妇，也得把很多亲戚借遍了，动用农村社区信用资源，这也是加杠杆。

杠杆的好坏高低、风险大小和所依据的信用资源丰厚与否密切相关，只要我们把杠杆加到有足够的资产信用的群体头上，它就没风险，或者小风险。只要我们加到供大于求的区域上，它就不存在推高房价的问题。只要我们把杠杆用在和体制改革相关的，破除原来体制留下的障碍上，它就是一个推动我们发展的地方。

什么叫信用资源雄厚的?比如说卖一买一的改善型需求，卖掉一个200万的房子买一个300万的房子，但是买这个300万的房子得先买后卖。哪怕动用首付贷，银行按揭70%，首付贷再给20%，这个没问题，因为把200万的房子卖了后负债只有30%，银行贷款都可以还掉一部分，有什么关系呢?

杠杆对于加速改善性需求、均衡化城镇中过去十余年累计的供给与需求之间的平衡非常重要，因为这个群体有充分的资产信用资源，加杠杆和在他的流动性下并无大害。

在很多重要的地区，大面积的存在着供大于求，包括省会级城市，这些地方加杠杆是消化去库存重要的手段之一。

我们别动不动说加杠杆就推高房价，本来就供大于求，推动销售增长，怎么就马上传导到价格上呢?价格没那么脆弱，把这个和加杠杆联系起来，我看未必准确。

加杠杆和农民进城的关系，农民工是最有房子和最没房子的群体，他们在家都有宅基地，但是在城里都没房子住，这就有一个问题，他们的存量资产信用被闲置了，没有充分调动起来。

我们让1亿农民工在城市定居落户，让他们不管是先租后买还是成为去库存的重要支持力量，都要让他们的信用资源活跃起来。

实际上在2013年中央十八届三中全会上讲了很多关于通过改革，给农民财产权，让他们同地同权，农民宅基地可以抵押以及到城市购房的土地置换等，但是这个进展并不理想，过程中实际上也有一个过桥金融的问题，加杠杆的问题，所以别把加杠杆就理解成炒股。

加杠杆炒股和加杠杆买房子是两个风险完全不同的投资方式，你有300万，借700万，买1000万的股票，股票跌30%，你被清仓了，股市回升了也和你没什么关系。为什么去年的股灾和今年新年之后的股灾2.0版血洗了一批中产阶级?就是这样造成的。

但是房子不一样，即便三成首付、七成按揭，即便房价跌过30%，都成负资产了，是不是就应该把房子交给银行呢?请注意，只要你按时付月供，银行是不会像那些场外配资或者场内配资把你强行平仓，把你房子收掉的。

风险是不一样的，所以当房价回升之后，房子是谁的呢?房子还在购房人手里。而当你放弃了持有之后，价格回升再买房，连首付都没有。所以务必弄明白，把加杠杆买房子和炒股混在一起的这种认识是不正确的。

余英：我在每年12月28号会在微博上发一篇下一年的预测，因为平时也很少讲，我不喜欢一会儿说跌，一会儿说涨，最后总有一侧说对了的那种预测的人，我一年就说一次，而且从来不删。

我记得前几年预测的是分化比较多，前年预测去年是去存货，去年预测今年是兼并重组。当然对全国来讲肯定是去库存，但是我们很多大的房地产公司在去年已经把存货能去的都去完了，没去的也基本去不掉了。

有些公司前年还盲目的猛生产，造成存货增加，存货的产生首先是管理失控，尤其是三四线城市为了卖地，忽悠了很多开发商。

调控对存货的产生多少肯定是有影响的，因为在一线城市调控以后，市场发生了变化，有些开发商在一线城市拿不到地了，跑到三四线城市去，很多人寄希望于在三四线城市能翻身，三四年前突然销售下降，有好几家排名前10的企业排名下降，保利正好在2012年主攻一线城市，所以保利2012年第二个进入了全国的千亿俱乐部。

我们把一线城市作为主战场，而有些企业进入三四线城市卖得不好，跌下去了，这两年三四线城市去库存，它又有点上升了，所以我觉得好的企业应该更有前瞻性。

在2012年的时候，我就强调了市场的分化，2014、2015年我更强调的是去库存，因为各个企业一盘点，手上的压力太大。今年各位还是要去库存，但是对于好的企业，今年是兼并重组最好的机会，因为有些小企业今年去不掉这个库存，在三四线城市开发100万平米、200万平米的大盘，做的都是500平方米的别墅，公寓楼都是200平方米，带装修，以为县城的人都是富豪，大家都会去买，不可能的，所以那些库存很麻烦，这些企业只有把企业卖掉，或者卖一部分股份才能活过来。所以今年的主题，我觉得作为房企来讲，兼并重组是更重要的。

对今年的市场，媒体说今年房价疯涨，其实主要是二手房，一手房的开发商还是比较冷静的，还是不敢太涨的。

我跟很多开发商朋友聊，他们说最近能走量还是要走量，千万别盲目提价，别看现在卖得好。最近这一波提价炒房的人非常敏感，说不出来明天一个都不出来了，售楼部说不定明天就没人了，所以大家一定要有忧患意识，别看房价涨，你也跟着涨，即便是深圳的房子，能卖还是快点卖，落袋为安。

局部时点上我会觉得有悲观的时候，从现在一直到十一黄金周，到年底，我相信大家的房子不会都是越卖越好。从以往的经验来看，大家买房不会从年头买到年尾的，肯定是有阶段性的。

龙斌：您刚才讲的兼并重组，会不会对城市也有一些选择?对产品方面，在新的形势下有没有什么新的想法和建议?

余英：兼并重组这一块，我们加大了这个工作，既然预测到了兼并充足的可能性，我们跟很多企业都抛出了橄榄枝，也看了很多地，当然这些地也是有选择的。

在城市区位很一般，又是巨大的大盘，这个城市预计这块地三五年地价都不会涨的情况下，这个地我是不会要的。如果我花了20亿买了这块地，3年、5年都不涨价，但是我的银行利息在涨，政府在三年以后卖地跟现在差不多价钱，这种我是不要的。

在三四线城市兼并重组和选地，第一是要离大城市近，交通方便，第二是要有资源，第三是能做出一些差异化、错位的产品，使得别人一到这个地方来看就能打动他，产品要有打动力、冲击力，要让人一看就喜欢。

所以产品这一块，是我们这次兼并重组能够突破的重要一点，就是能做出好产品的项目才要，那些已经开发了50万平米，卖不出去的，我也不是神仙，我也卖不出去，产品做坏了，也没有几个人能把它卖出去。

龙斌：现在这个新的环境下，一方面去库存，杠杆也加了，城市也分化了，一二线城市已经有些供不应求，价格会出现一些波动，如果投资者比较多的话，又会产生一些风险，可能这个问题大家也会比较关心，请朱会长跟我们分析一下，去库存和城镇化结合起来，将来行业的机会怎么样?有一种行业说房地产的时间不多了，在新的条件下，行业的发展、未来的机会在哪里?

朱中一：我简单地补充一点，现在讨论的是两个问题，一是对一线城市和部分二线城市房价快速上涨怎么样稳下来的问题。第二个问题是大量的三四线城市库存压力比较大的问题。

这两个问题实际上都是供求关系的问题，就是三四线城市的库存量大，主要是供大于求，难以消化，一线城市和部分二线城市的房价上涨快，是因为现在的供给不足，需求比较旺盛，所以还是一个供需的平衡问题。

由于地区的分化表现出了这样两个问题，所以要促进房地产和城镇化的协调发展，要从长计议。

我们一直有这么一个想法，我们给部里也提过，就是要构建一个以需求为导向，以住房发展规划指导的购租并举的住房供应体系。

首先是以需求为导向的，但是我们希望一些地方编制好租房发展规划，特别是供应偏紧的地区，一定要在认真的调查研究的基础上，分析究竟需要多少，要供应多少地，在哪个地方供应的，大概价格什么样，这都要透明，我认为这样可能会好一点，这是将来解决库存要从长计议的问题，我认为要考虑一个长的制度。