“办公楼”和“商业营业用房”当前最危险的物业

这两种房子最危险

目前国家正在全力推动楼市去库存，所以“商品房待售面积”的数据非常重要。我比较了去年6月末、去年12月末、今年6月末和今年7月末四个时间节点的数据，从中发现了一些耐人寻味的现象。

下面是2015年6月末的相关数据：

图一

下面是2015年12月末的数据：

图二

下面是2016年6月末的数据：

图三

下面是2016年7月末的数据：

图四

从上述表格可以看出，全国商品房待售面积在上述四个时间节点分别是65738万平方米、71853万平方米、71416万平方米、71382万平方米。从去年12月以来，商品房库存量的确有所下降，但跟去年6月相比，仍然出现了显著的增长。这告诉我们一个道理：牛市不能去库存，只能增加库存，因为开发商见到有利可图，房地产新开工面积会大幅增长。

不信?仍然用国家统计局的数据来说话，下面是去年6月新开工面积：

图五

下面是今年7月新开工面积：

图六

可以看出，今年7月新开工面积比去年6月上升了将近四成。所以，随着楼市开始降温，未来几个月中国房地产库存量将继续反弹，最终全面超过去年年底的水平。

仍然看表一、表二和表三、表四。我们可以发现，商品房中，住宅的库存量去年12月(表二)见顶之后，到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下“办公楼”和“商业营业用房”，就会发现库存是直线上升的。也就说，这轮房地产政策牛市对住宅还有点作用，对“办公楼”和“商业营业用房”完全没有作用。

“办公楼”和“商业营业用房”是房子里的奢侈品，跟城市繁华程度成正比。但即便上海这样的城市，都开始全面限制商业办公用房了，至于成都、沈阳这种二线城市已经全面过剩，空置率大增。虽然国家允许改变用途，但这个办法也只能对有人口增量的中心城市有用，对于连住宅都过剩的城市，基本上没有用。

“办公楼”和“商业营业用房”之所以风险巨大，主要原因有三：

第一，前几年住宅限购，开发商弄出了大量的商业办公用房，远远超出了城市需要。地方官员追求城市的外表光鲜，盲目上了很多这类项目。商办用房不同住宅，不是刚需，受经济周期影响较大。

第二，互联网解构了商铺的需求和价值，大量的“提袋消费”(比如服装鞋帽、小家电等)转到了网上，只余下了生鲜消费和体验式消费(比如电影院、溜冰场、游戏厅、培训)。

第三，多数城市允许在住宅楼里注册公司和办公，这让纯写字楼的需求也不断被分流。

总之，“办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业，在北上深，不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂，甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。我们只能叹息一声：这世界变化快!

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